Cómo apelar el avalúo de su casa en Illinois

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Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Illinois, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   Fuera del condado de Cook, el tasador del municipio (township assessor) o de varios municipios fija los valores, y el supervisor de avalúos del condado (county supervisor of assessments) los revisa e iguala. En el condado de Cook (área de Chicago), el tasador elegido del condado, el Cook County Assessor (Tasador del Condado de Cook), fija todos los valores. Fuera del condado de Cook, las viviendas se avalúan al 33 1/3% del valor justo de mercado. En el condado de Cook, las viviendas se avalúan al 10% del valor de mercado. Después, el condado o el estado pueden aplicar un factor de igualación (multiplicador). Todas las propiedades se vuelven a avaluar cada cuatro años (un avalúo general 'cuatrienal'), con ajustes anuales entre medio. El condado de Cook revalúa cada tres años por turnos: en 2026, los suburbios del sur y del oeste; la ciudad de Chicago y los suburbios del norte, en otros años.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   Fuera del condado de Cook, llame o visite primero al tasador de su municipio (township assessor): los errores (pies cuadrados o características equivocadas) a menudo se pueden corregir sin una queja formal, pero esto no extiende el plazo de la Board of Review (Junta de Revisión). En el condado de Cook, el primer paso es una apelación gratuita ante el Cook County Assessor (Tasador del Condado de Cook), presentada en línea durante el período de su municipio.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Illinois:

   • Ventas recientes de al menos tres viviendas similares cercanas
   • Comparables de equidad: al menos tres viviendas similares en el mismo vecindario o urbanización
   • Su propio precio de compra reciente, con la declaración de cierre
   • Una tasación firmada por un tasador con licencia: en general, la prueba más fuerte
   • Fotos fechadas de su vivienda

   Más detalles

   • Ventas recientes de al menos tres viviendas similares cercanas, presentadas en la tabla del condado o de la PTAB
   • Comparables de equidad: al menos tres viviendas similares en el mismo vecindario o urbanización con avalúos más bajos (las comparaciones solo por pie cuadrado no bastan)
   • Su propio precio de compra reciente, con la declaración de cierre (closing statement), si fue una venta entre partes independientes (arm's-length)
   • Una tasación firmada por un tasador con licencia: en general, la prueba más fuerte; las cartas breves de opinión tienen poco peso
   • Fotos fechadas de su vivienda (exigidas por la Cook County Board of Review) y de las comparables

4. Presente su apelación PTAB-1A PTAX-230

   Primer nivel: County Board of Review (Junta de Revisión del condado; en el condado de Cook: primero el Assessor y luego la Board of Review). Presente el formulario de queja sobre el avalúo del condado ante la Board of Review (Junta de Revisión) (muchos condados aceptan la presentación en línea o por correo electrónico), con tablas de propiedades comparables, fotos o una tasación. La junta celebra una audiencia breve (en persona, por teléfono o por video) y envía por correo una decisión por escrito. En el condado de Cook puede apelar primero en línea ante el Assessor (tasador) y luego presentar gratis ante la Board of Review en línea, en persona o en una oficina satélite; las audiencias de quienes se representan a sí mismos (pro se) son por teléfono. Costo: Normalmente no hay cuota. La Cook County Board of Review (Junta de Revisión del Condado de Cook) dice que la presentación es gratuita; la mayoría de los demás condados no cobran, pero revise las reglas de su condado.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   Se presume que el avalúo es correcto. Ante la PTAB, si usted alega que su vivienda está valorada por encima del valor de mercado, debe probar su valor por 'pruebas que muestren que es más probable que sí que que no (“preponderancia de la prueba”)' (que es más probable que sí que no). Si alega que está avaluada de forma injusta en comparación con sus vecinos (uniformidad/equidad), debe cumplir el estándar más alto de prueba 'clara y convincente'.

6. Si pierde: Illinois Property Tax Appeal Board (PTAB, Junta de Apelaciones del Impuesto a la Propiedad de Illinois) u objeción tributaria en el tribunal de circuito (circuit court tax objection)

   PTAB: dentro de los 30 días siguientes a la fecha del matasellos de la decisión escrita de la Board of Review. Tribunal de circuito (objeción tributaria): solo después de pagar los impuestos, antes de la fecha límite fijada en el Property Tax Code (Código del Impuesto a la Propiedad). Presente el formulario PTAB Residential Appeal (PTAB-1A, apelación residencial) en línea a través del sistema PTAB eFiling o por correo a Springfield (no por fax ni correo electrónico). Incluya la decisión de la Board of Review y pruebas de al menos tres propiedades comparables. No hay cuota. Las audiencias las dirigen jueces de derecho administrativo, normalmente en la sede del condado. En su lugar, puede pagar el impuesto y presentar una demanda de objeción tributaria (tax objection complaint) en el tribunal de circuito, lo que en general requiere un abogado.

7. Si gana

   Una decisión de la Board of Review (Junta de Revisión) normalmente aparece en la siguiente factura de impuestos. Si la PTAB baja el valor después de que usted ya pagó, la decisión se envía al tesorero del condado (county treasurer), que debe reembolsar los impuestos pagados de más (el plazo varía según el condado). Una reducción de la PTAB en una vivienda ocupada por su dueño se mantiene durante el resto del período de avalúo general.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

Presente una apelación por 'falta de uniformidad' (lack of uniformity): elija viviendas cercanas similares (misma clase, tamaño, antigüedad y estilo) y demuestre que el valor de avalúo de esas viviendas por pie cuadrado de construcción es más bajo que el de la suya. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Illinois