Cómo apelar el avalúo de su casa en Alabama

Encuentre su condado en Alabama

Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Alabama, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   Cada uno de los 67 condados de Alabama tiene un funcionario de avalúos que valora las viviendas. Según el condado, la oficina se llama Revenue Commissioner (comisionado de rentas), Tax Assessor (tasador de impuestos) o, en el condado de Shelby, Property Tax Commissioner (comisionado del impuesto a la propiedad). La Board of Equalization (junta de igualación) del condado atiende las protestas. El Alabama Department of Revenue (Departamento de Rentas de Alabama) supervisa a los condados, pero no atiende las apelaciones de los propietarios; el siguiente paso después de la junta del condado es el circuit court (tribunal de circuito). Las viviendas se valoran a su valor de mercado justo y razonable. Una vivienda ocupada por su dueño es propiedad de Class III (Clase III), por lo que su valor de avalúo es el 10% del valor de mercado (las propiedades de alquiler y otras propiedades no clasificadas de otra forma se avalúan al 20%). Los valores se fijan al 1 de octubre: por ejemplo, los valores de 2026 reflejan el mercado hasta el 1 de octubre de 2025, y los impuestos sobre esos valores vencen el 1 de octubre de 2026. El valor de avalúo del año pasado es el punto de partida, y se presume correcto a menos que usted demuestre ante la junta que debería ser más bajo. Todos los condados siguen un programa anual de retasación bajo las reglas del Department of Revenue. La oficina de avalúos revisa cerca de una cuarta parte del condado cada año, de modo que cada propiedad se revisa en un ciclo de cuatro años, y los valores pueden cambiar cada año. Un límite del 7% al aumento anual del valor de avalúo imponible se aplica a las viviendas y a otros bienes inmuebles de Class II y III hasta el año fiscal que comienza el 1 de octubre de 2027 (vea las reglas especiales).

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   Llame primero a la oficina de avalúos (revenue commissioner o tax assessor) si el aviso muestra un error de hecho, como pies cuadrados equivocados o un edificio que ya no existe; el condado de Baldwin dice que estos errores a menudo los puede corregir el departamento de tasación o avalúo. Esa llamada no detiene el plazo de 30 días. Después de presentar una protesta, normalmente un tasador del condado (o un agente del Department of Revenue) lo contacta para una entrevista informal para intentar llegar a un acuerdo. Si acuerdan un valor por escrito, ese valor queda firme a menos que la junta lo rechace; si no hay acuerdo, su protesta pasa a una audiencia ante la junta.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Alabama:

   • Ventas de viviendas similares cercanas durante el período de valoración
   • Una tasación privada fechada
   • Fotos del interior y del exterior
   • Correcciones a la ficha de la propiedad: pies cuadrados
   • Planos de medición

   Más detalles

   • Ventas de viviendas similares cercanas durante el período de valoración (del 1 de octubre al 30 de septiembre anteriores a la fecha del gravamen); el condado de Mobile no tomará en cuenta ejecuciones hipotecarias ni ventas en corto (short sales)
   • Una tasación privada fechada dentro del mismo período de valoración, o el precio de su propia compra reciente entre partes independientes (arm's-length)
   • Fotos del interior y del exterior que muestren problemas de estado, con presupuestos de reparación
   • Correcciones a la ficha de la propiedad: pies cuadrados, número de habitaciones, edificios demolidos
   • Planos de medición (surveys), informes de ingeniería, de suelos o de inundación si el terreno tiene problemas

4. Presente su apelación

   Primer nivel: County Board of Equalization protest (protesta ante la junta de igualación del condado). Envíe una protesta por escrito y firmada al secretario de la Board of Equalization de su condado. Use el formulario de protesta del condado si tiene uno, o escriba una carta. Incluya su número de parcela, nombre, dirección postal, teléfono y correo electrónico, una descripción de la propiedad, sus razones y el valor que usted considera correcto. Presente una protesta por cada parcela y envíe sus pruebas con ella. Algunos condados aceptan protestas por internet o por correo electrónico (Baldwin, Mobile); el condado de Mobile no acepta faxes y advierte que no se envíen las protestas a la oficina de la Revenue Commission. En la audiencia, la junta toma testimonio bajo juramento y puede bajar, subir o mantener el valor. La junta le envía su decisión por correo cuando termina de atender las protestas. Costo: Sin costo.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   La carga de la prueba recae en usted. El valor de avalúo del año pasado, o un valor que el Department of Revenue certificó después de una retasación, se presume correcto, y la junta no lo bajará sin pruebas. Las juntas dicen que sus decisiones deben basarse en las pruebas que se les presentan, así que lleve pruebas del valor de mercado. En el circuit court, la hoja de avalúo de la junta por sí sola constituye una prueba suficiente a primera vista (prima facie) a favor del condado, por lo que usted debe probar un valor de mercado distinto.

6. Si pierde: Circuit court of the county (tribunal de circuito del condado)

   Dentro de los 30 días siguientes a la decisión de la Board of Equalization. Confirme la fecha exacta de inicio del plazo y la tarifa de presentación con el secretario del tribunal de circuito antes de presentar. Presente un aviso de apelación (notice of appeal) tanto ante el secretario de la Board of Equalization como ante el secretario del circuit court, y deposite una fianza para las costas judiciales aprobada por el secretario del tribunal. También debe pagar los impuestos adeudados según el valor de avalúo del año anterior antes de que queden en mora, o depositar una fianza suspensiva (supersedeas bond) por el doble del impuesto; de lo contrario, el tribunal debe desestimar la apelación. Cualquiera de las partes puede pedir un jurado presentando una solicitud por escrito. El plazo para esa solicitud es corto y corre desde la presentación de la apelación, así que confírmelo con el secretario del tribunal. El tribunal examina de nuevo la cuestión del valor y puede fijarlo más alto o más bajo. Se cobran tarifas judiciales de presentación. En el condado de Jefferson puede elegir en su lugar una apelación bajo la Expeditious and Economical Tax Appeals Act (Ley de Apelaciones Tributarias Rápidas y Económicas), en la que un panel de tres profesionales inmobiliarios locales decide el valor. Las sentencias del circuit court se pueden apelar ante la Alabama Supreme Court (Corte Suprema de Alabama); confirme el plazo de presentación con el secretario del tribunal o con un abogado.

7. Si gana

   El secretario de la junta registra el valor corregido, y este pasa a ser el valor imponible de ese año fiscal. Su factura de impuestos se envía por correo en otoño, vence el 1 de octubre y queda en mora después del 31 de diciembre. Si el circuit court baja el valor después de que usted pagó, el tribunal fija el monto pagado de más y los gobiernos estatal y locales lo reembolsan; la parte estatal, con intereses. El valor más bajo dura un año; el condado puede fijar un valor nuevo el próximo año, sujeto al límite del 7%.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

El criterio legal de la junta es el valor de mercado justo y razonable de su vivienda, así que el argumento principal es el valor de mercado. Puede mostrar los valores de viviendas cercanas similares como prueba de apoyo, pero es poco probable ganar solo con avalúos más bajos de las viviendas de sus vecinos, sin pruebas del mercado. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

El plazo de 2026 en Alabama ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027. ¿No recibió aviso? Si nunca le avisaron que su valor subió, puede pedir a la Board of Equalization del condado que reabra su avalúo. Pregunte al condado cuál es la última fecha.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Alabama