Cómo apelar el avalúo de su casa en Delaware
En Delaware, si el valor de su aviso es demasiado alto, puede pedir que lo bajen. No necesita un abogado.
Revisado con fuentes oficiales: 21 de octubre de 2026
¿Todavía puedo apelar?
Todavía no abre — próximo plazo: desde el 29 de enero de 2027
Todas las fechas límite de 2026 ya pasaron (Kent: 30 de enero; New Castle: 14 de marzo; Sussex: 15 de marzo). Próximas fechas límite: Kent, a más tardar a las 5 p. m. del viernes 29 de enero de 2027 (las preguntas frecuentes de Kent dicen 31 de enero; la fecha anterior es la segura); New Castle, antes del 15 de marzo de 2027; en Sussex, el período de presentación normalmente se abre a mediados de enero y cierra el 15 de marzo (las fechas de 2027 no estaban publicadas en la página de la junta de Sussex cuando se consultó).
En Delaware, los propietarios pagan una mediana de $1,768 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 0.50%, la 43.ª más alta de los 51 estados que cubrimos.
Cada condado tiene su propio plazo anual fijo, y la apelación debe recibirse, no basta con el matasellos. Condado de New Castle: presente antes del 15 de marzo (en 2026 el condado fijó el plazo el 14 de marzo de 2026). Condado de Kent: la apelación debe llegar a la Assessment Office (oficina de avalúos) a más tardar a las 5:00 p.m. del último día hábil de enero (30 de enero de 2026; el siguiente es el viernes 29 de enero de 2027). Las preguntas frecuentes y la página de créditos de Kent dicen 31 de enero, así que use la fecha más temprana; el plazo puede cambiar en los años de retasación. Condado de Sussex: el período de presentación de 2026 fue del 12 de enero hasta las 4:30 p.m. del 15 de marzo de 2026; no se aceptaron matasellos. Una apelación presentada en un año determinado afecta la factura de impuestos del año fiscal que comienza ese verano (el 1 de junio en Kent). En Kent, si el condado sube su valor a mitad de año con un avalúo suplementario (trimestral), usted tiene 30 días desde ese aviso para apelar.
En un año de retasación, cada propietario recibe un aviso del nuevo valor. En los demás años no hay aviso anual: el condado publica un aviso en el periódico que indica dónde consultar los avalúos y cuándo apelar. Si el condado sube su valor fuera de una retasación general (por ejemplo, después de una construcción nueva), debe enviarle un aviso por escrito al menos 10 días antes del cambio.
Encuentre su condado en Delaware
Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.
¿Cuánto podría ahorrar?
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
Cómo apelar en Delaware, paso a paso
Entienda su avalúo
Cada uno de los tres condados de Delaware valora las viviendas: la New Castle County Office of Finance (Oficina de Finanzas del condado de New Castle, Assessment Division o división de avalúos), el Kent County Department of Finance (Departamento de Finanzas del condado de Kent, Assessment Division) y el Sussex County Assessment Department (Departamento de Avalúos del condado de Sussex). Las apelaciones van a la Board of Assessment Review (junta de revisión de avalúos) de cada condado. No hay tasador estatal. Las viviendas se avalúan al 100% de su valor justo de mercado a la fecha base de la última retasación del condado, no al valor de hoy. Después de la retasación estatal ordenada por un tribunal, las fechas base son el 1 de julio de 2023 en Kent y Sussex y mediados de 2024 en New Castle (año base 2024). Su valor no cambia de un año a otro salvo que el condado haga una retasación, usted modifique la propiedad (por ejemplo, una ampliación) o el condado corrija un error. Los tres condados terminaron retasaciones generales para las facturas de impuestos de 2025, las primeras en décadas (el año base anterior de Kent era 1987 y el de Sussex, 1974). La ley estatal ahora exige que cada condado retase todas las propiedades al menos una vez cada 5 años, contando desde la fecha en que el condado certifica la lista de retasación (9 Del. C. § 8306).
Revise la ficha y hable con el tasador
En Kent y Sussex, un tasador revisa su apelación antes de cualquier audiencia. Si usted y el tasador acuerdan un valor, usted firma un acuerdo (stipulation, en Kent) o acepta el cambio por correo electrónico (Sussex), y la junta lo aprueba; si no, el caso pasa a una audiencia. También puede llamar a la oficina de avalúos para revisar la ficha de su propiedad (pies cuadrados, sótano, baños) y pedir que se corrijan errores; Kent le dará una copia de su ficha de la propiedad (property record card) si la pide, al menos 3 días antes de una audiencia.
Reúna sus pruebas
Lo que funciona en Delaware:
- Al menos 3 ventas entre partes independientes
- Una tasación que valore la vivienda a la fecha base
- Su propio precio y fecha de compra
- Fotos que muestren problemas de estado
- Correcciones a la ficha de la propiedad
Más detalles
- Al menos 3 ventas entre partes independientes (arm's-length) de viviendas similares cercanas a la fecha base (Sussex y Kent: ventas del 1 de enero de 2021 al 30 de junio de 2023; New Castle: aproximadamente de 2022 a mediados de 2024)
- Una tasación que valore la vivienda a la fecha base. New Castle exige un tasador con licencia de Delaware; en Kent y Sussex el tasador debe asistir a la audiencia para declarar
- Su propio precio y fecha de compra, si compró en una venta de mercado abierto cerca de la fecha base
- Fotos que muestren problemas de estado
- Correcciones a la ficha de la propiedad (pies cuadrados, acabado del sótano, baños, construcciones anexas)
Presente su apelación
Primer nivel: County Board of Assessment Review appeal (apelación ante la junta de revisión de avalúos del condado). Presente un formulario de apelación por escrito por cada parcela ante su condado dentro del plazo, con todas sus pruebas adjuntas. New Castle: formulario de apelación residencial por correo o en persona en el Government Center, 87 Reads Way, New Castle, o por internet a través del portal SmartFile del condado; las audiencias son cortas (unos 15 minutos) y normalmente las lleva un árbitro (referee) o un panel que recomienda un valor a la junta. Kent: entregue o envíe por correo el formulario para que llegue a 555 Bay Road, Dover dentro del plazo, y entregue una copia a la Assessment Office (el formulario tiene un certificado de notificación); en los años de retasación, primero un funcionario de audiencias escucha el caso y luego la junta de 7 miembros decide. Sussex: envíe el formulario por correo electrónico a assessmentappeals@sussexcountyde.gov, por correo a PO Box 589, Georgetown, o entréguelo en 2 The Circle; incluya al menos 3 ventas comparables (hasta 6). Las audiencias son de marzo a mayo (Kent y Sussex) y más tarde en New Castle. La junta debe enviar por correo su decisión por escrito dentro de los 30 días siguientes a decidir. Costo: No aparece ninguna tarifa de presentación en los formularios de Kent ni de Sussex. New Castle dice que el trámite es gratuito (Town Square Delaware, feb. 2026).
Pruebe su caso en la audiencia
Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.
Más detalles
Usted debe probar que el avalúo de su vivienda es mayor que su valor justo de mercado en la fecha base del condado, con pruebas presentadas junto con su apelación. En el Superior Court (tribunal superior), la decisión de la junta se presume correcta: usted debe demostrar que la junta actuó en contra de la ley, de manera fraudulenta, arbitraria o caprichosa, y sus pruebas deben bastar para mostrar una sobrevaloración sustancial (9 Del. C. § 8312(c); la prueba de 'sobrevaloración sustancial' proviene de la jurisprudencia, Fitzsimmons v. McCorkle (Del. 1965), citada en Burroughs v. Kent County Assessment Office (Del. Super. 15 de mayo de 2025)).
Si pierde: Delaware Superior Court (in your county; Tribunal Superior de Delaware, en su condado)
Dentro de los 30 días (según el matasellos) después de que usted reciba la decisión por escrito de la junta. Presente una apelación en el Superior Court de su condado. La junta envía al tribunal el expediente de la audiencia dentro de 20 días, y el tribunal revisa principalmente ese expediente, aunque puede permitir pruebas nuevas. El tribunal puede confirmar, revocar, modificar o devolver la decisión; su decisión es definitiva. Se cobran tarifas judiciales de presentación; consulte con el Prothonotary (secretario) del Superior Court.
Si gana
La junta ordena al condado bajar su avalúo, y el nuevo valor se usa para ese año fiscal y los siguientes hasta la próxima retasación o un cambio en la propiedad. Si usted ya pagó según el valor más alto, el condado reembolsa un pago en exceso de $50 o más (los montos menores se pueden acreditar). Las preguntas frecuentes de Kent dicen que un error descubierto después del período de apelación normalmente no daría lugar a un reembolso, así que apele a tiempo.
Formularios oficiales
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
Sussex County Residential Assessment Appeal Form (formulario de apelación de avalúo residencial del condado de Sussex)
Kent County Board of Assessment appeal form (formulario de apelación ante la junta de avalúos del condado de Kent)
Kent County instructions for residential appeals (instrucciones del condado de Kent para apelaciones residenciales)
New Castle County SmartFile online appeal portal (portal de apelación en línea SmartFile del condado de New Castle)
Delaware Senior School Property Tax Credit application (solicitud del crédito del impuesto escolar a la propiedad para personas mayores de Delaware)
Reglas propias de Delaware
- Los valores quedan fijados a la fecha base de la retasación (1 de julio de 2023 en Kent y Sussex; 2024 en New Castle). Argumente lo que valía su vivienda entonces, no ahora.
- En Kent y Sussex los plazos son de recepción: no se aceptan matasellos.
- Presente una apelación aparte por cada parcela, y adjunte todas las pruebas al presentarla. Las pruebas que no se presenten con la apelación pueden ser excluidas (la guía de 2026 de New Castle dice que en la audiencia solo se tratarán las pruebas entregadas con la apelación original).
- No se aceptan como prueba de valor: estimaciones en línea (Zillow Zestimate, Redfin), ventas por ejecución hipotecaria, ventas en corto (short sales) o entre familiares, su factura de impuestos ni valores antiguos anteriores a la retasación. Sussex también rechaza comparaciones con los valores de avalúo de los vecinos.
- Si ya apeló durante el ciclo de retasación actual, Kent y Sussex desestimarán una apelación repetida salvo que la propiedad haya cambiado o usted tenga pruebas nuevas.
- Kent desestima las apelaciones sobre parcelas con impuestos sin pagar, salvo que se paguen a más tardar en el plazo de apelación.
- Desde 2025, si una apelación baja su valor y usted ya pagó, el condado debe reembolsar los pagos en exceso de $50 o más (9 Del. C. § 8311(d)).
- Cambios de 2026 en el condado de New Castle: una ley de 2026 (SS 1 for SB 228) permitió al condado revisar de nuevo algunos valores comerciales hasta el 30 de septiembre de 2026 (ese período ya cerró) y dispuso que los estados de cuenta de impuestos de 2026–27 se enviaran por correo a más tardar el 16 de noviembre de 2026, con pago a más tardar el 31 de diciembre de 2026. Una segunda ley de 2026 (HB 462) permite a los distritos escolares de New Castle seguir gravando las propiedades no residenciales hasta 1.85 veces la tasa residencial.
¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?
Las apelaciones en Delaware se deciden según el valor de mercado de su vivienda en la fecha base. La lista de pruebas no admisibles de Kent excluye los valores de avalúo de propiedades que no son comparables, así que las comparaciones solo sirven con viviendas realmente similares. Sussex no acepta los valores de avalúo de los vecinos como prueba, así que respalde cualquier reclamo de injusticia con ventas de viviendas similares. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaExenciones que bajan su factura sin apelar
Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Senior School Property Tax Credit (state; crédito estatal del impuesto escolar a la propiedad para personas mayores)
Los propietarios de 65 años o más reciben un crédito del 50% de los impuestos escolares a la propiedad sobre su vivienda principal, de hasta $500. Las personas que se mudaron a Delaware el 1 de enero de 2018 o después deben haber vivido primero 10 años en el estado. Solicítelo a su condado a más tardar el 30 de abril.
New Castle County senior exemption (exención para personas mayores del condado de New Castle)
Para dueños de 65 años o más: exime hasta $173,000 del valor de avalúo del impuesto a la propiedad del condado si los ingresos no superan $50,000 (soltero) o $65,000 (pareja). Una exención aparte del impuesto escolar para personas mayores usa el mismo monto de $173,000 pero límites de ingresos mucho más bajos ($15,000 soltero, $19,000 pareja).
Kent County senior and disability exemption (exención para personas mayores y personas con discapacidad del condado de Kent)
Para dueños que cumplan 65 años a más tardar el 31 de mayo o con discapacidad del 100%, con 5 años de residencia en Delaware e ingresos de hasta $18,000 (soltero) o $24,750 (pareja), sin contar el Social Security (Seguro Social). Vuelva a solicitarla cada año a más tardar el 30 de abril.
Sussex County over-65 and disability exemptions (exenciones para mayores de 65 años y personas con discapacidad del condado de Sussex)
Para dueños que cumplan 65 años a más tardar el 30 de junio o con discapacidad total, residentes de Sussex por 5 años, con ingresos distintos del Social Security de hasta $6,000 (soltero) o $7,500 (casados). Exime hasta $229,000 del valor de avalúo. Preséntela del 1 de enero al 30 de abril.
¿Necesita un abogado o un consultor de impuestos?
Puede presentar y defender su propia apelación; no necesita abogado. Kent permite un representante con su autorización por escrito que declare cualquier interés personal y cualquier honorario condicionado al resultado (los abogados no tienen que declarar sus honorarios); la hoja de instrucciones residenciales de Kent (enlazada en los formularios) dice que el peticionario debe asistir o estar representado por un abogado de Delaware. En Sussex puede no ir a la audiencia y dejar que la junta decida con base en su solicitud. El informe de un tasador solo cuenta si el tasador declara.
Carta de apelación gratuita
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
Qué dice la carta (en español)
RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Delaware
¿Cuál es el plazo para apelar el impuesto a la propiedad en Delaware?
Cada condado tiene su propio plazo anual fijo, y la apelación debe recibirse, no basta con el matasellos. Condado de New Castle: presente antes del 15 de marzo (en 2026 el condado fijó el plazo el 14 de marzo de 2026). Condado de Kent: la apelación debe llegar a la Assessment Office (oficina de avalúos) a más tardar a las 5:00 p.m. del último día hábil de enero (30 de enero de 2026; el siguiente es el viernes 29 de enero de 2027). Las preguntas frecuentes y la página de créditos de Kent dicen 31 de enero, así que use la fecha más temprana; el plazo puede cambiar en los años de retasación. Condado de Sussex: el período de presentación de 2026 fue del 12 de enero hasta las 4:30 p.m. del 15 de marzo de 2026; no se aceptaron matasellos. Una apelación presentada en un año determinado afecta la factura de impuestos del año fiscal que comienza ese verano (el 1 de junio en Kent). En Kent, si el condado sube su valor a mitad de año con un avalúo suplementario (trimestral), usted tiene 30 días desde ese aviso para apelar.
¿Dónde presento una apelación del impuesto a la propiedad en Delaware?
Primer nivel de apelación en Delaware: County Board of Assessment Review appeal (apelación ante la junta de revisión de avalúos del condado). Presente un formulario de apelación por escrito por cada parcela ante su condado dentro del plazo, con todas sus pruebas adjuntas. New Castle: formulario de apelación residencial por correo o en persona en el Government Center, 87 Reads Way, New Castle, o por internet a través del portal SmartFile del condado; las audiencias son cortas (unos 15 minutos) y normalmente las lleva un árbitro (referee) o un panel que recomienda un valor a la junta. Kent: entregue o envíe por correo el formulario para que llegue a 555 Bay Road, Dover dentro del plazo, y entregue una copia a la Assessment Office (el formulario tiene un certificado de notificación); en los años de retasación, primero un funcionario de audiencias escucha el caso y luego la junta de 7 miembros decide. Sussex: envíe el formulario por correo electrónico a assessmentappeals@sussexcountyde.gov, por correo a PO Box 589, Georgetown, o entréguelo en 2 The Circle; incluya al menos 3 ventas comparables (hasta 6). Las audiencias son de marzo a mayo (Kent y Sussex) y más tarde en New Castle. La junta debe enviar por correo su decisión por escrito dentro de los 30 días siguientes a decidir.
¿Cuánto cuesta apelar en Delaware?
No aparece ninguna tarifa de presentación en los formularios de Kent ni de Sussex. New Castle dice que el trámite es gratuito (Town Square Delaware, feb. 2026).
¿Puedo hablar con el tasador antes de presentar?
En Kent y Sussex, un tasador revisa su apelación antes de cualquier audiencia. Si usted y el tasador acuerdan un valor, usted firma un acuerdo (stipulation, en Kent) o acepta el cambio por correo electrónico (Sussex), y la junta lo aprueba; si no, el caso pasa a una audiencia. También puede llamar a la oficina de avalúos para revisar la ficha de su propiedad (pies cuadrados, sótano, baños) y pedir que se corrijan errores; Kent le dará una copia de su ficha de la propiedad (property record card) si la pide, al menos 3 días antes de una audiencia.
¿Y si la junta me dice que no?
Siguiente nivel: Delaware Superior Court (in your county; Tribunal Superior de Delaware, en su condado). Dentro de los 30 días (según el matasellos) después de que usted reciba la decisión por escrito de la junta. Presente una apelación en el Superior Court de su condado. La junta envía al tribunal el expediente de la audiencia dentro de 20 días, y el tribunal revisa principalmente ese expediente, aunque puede permitir pruebas nuevas. El tribunal puede confirmar, revocar, modificar o devolver la decisión; su decisión es definitiva. Se cobran tarifas judiciales de presentación; consulte con el Prothonotary (secretario) del Superior Court.
¿Qué pasa si gano?
La junta ordena al condado bajar su avalúo, y el nuevo valor se usa para ese año fiscal y los siguientes hasta la próxima retasación o un cambio en la propiedad. Si usted ya pagó según el valor más alto, el condado reembolsa un pago en exceso de $50 o más (los montos menores se pueden acreditar). Las preguntas frecuentes de Kent dicen que un error descubierto después del período de apelación normalmente no daría lugar a un reembolso, así que apele a tiempo.
Fuentes
Revisado el 21 de octubre de 2026 con fuentes oficiales de Delaware (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.
- Delaware Code, Title 9, Chapter 83 (§§ 8306, 8311, 8312, 8321, 8345)
- Delaware Code, Title 9, Chapter 13, Subchapter V (New Castle County Board of Assessment Review)
- Kent County Board of Assessment - Property Assessment Appeal Procedures (revised April 2025)
- Kent County - Tax Credits, Exemptions & Assessment
- Kent County - Assessment FAQs
- Sussex County - Board of Assessment Review
- Sussex County - Appeal Procedures & Guidelines (2026)
- Sussex County news release: accepting assessment appeals (Feb. 18, 2026)
- Delaware General Assembly - SS 1 for SB 228 (85 Del. Laws c. 237)
- Delaware House Democrats - House passes reassessment bills (June 19, 2026)
- Delaware Department of Finance - Senior School Property Tax Relief
- Delaware Superior Court - Burroughs v. Kent County Assessment Office (May 15, 2025)
- Tasa e impuesto mediano: U.S. Census Bureau, American Community Survey, estimaciones de 5 años 2020–2024, tablas B25103 (impuesto inmobiliario mediano pagado, viviendas ocupadas por sus dueños) y B25077 (valor mediano, viviendas ocupadas por sus dueños). La tasa es el impuesto mediano dividido entre el valor mediano de la vivienda.