Cómo apelar el avalúo de su casa en Nuevo México

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Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Nuevo México, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   Un tasador del condado (county assessor) elegido por votación tasa las viviendas en cada uno de los 33 condados de New Mexico. Las protestas van a la County Valuation Protests Board (junta de protestas de valoración del condado), una junta de tres miembros en cada condado: dos residentes del condado nombrados por la comisión del condado y un funcionario de tasación de la Property Tax Division (División de Impuesto a la Propiedad) del Taxation and Revenue Department (Departamento de Impuestos e Ingresos) del estado, que la preside. Las viviendas se tasan a su valor de mercado al 1 de enero. Su valor imponible es un tercio (33 1/3%) de ese valor completo, menos cualquier exención (por ejemplo, la exención de $2,000 para jefe de familia). Para una vivienda que no se vendió, el valor 'actual y correcto' (current and correct) es su valor de mercado del año anterior (en condados con ciclo de un año) o del último año impar (en condados con ciclo de dos años). Los tasadores retasan cada año o cada dos años, según lo apruebe el estado. Para la mayoría de las viviendas, el valor no puede subir más del 3% al año (o 6.1% en dos años). El tope no se aplica en el año siguiente a una venta, después de mejoras nuevas, ni después de un cambio de uso o de zonificación; en esos casos la vivienda se vuelve a tasar a su valor de mercado completo.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   Después de que usted presenta, el personal del tasador por lo general revisa su propiedad, a veces con una visita, y puede hacer una conferencia informal con usted antes de la audiencia. La conferencia no queda en el registro oficial y funciona como una negociación para llegar a un acuerdo. Si usted acepta un nuevo valor, firma un retiro (withdrawal) y no se hace audiencia. También puede llamar al tasador antes del plazo para corregir errores en el registro, pero una llamada no protege sus derechos; presente la petición a tiempo.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Nuevo México:

   • Ventas de viviendas parecidas y cercanas del año de mercado correcto
   • Una tasación de su vivienda para ese año de mercado
   • Errores en el registro de la propiedad: pies cuadrados, estado, calidad, características
   • Fotos y presupuestos de reparación por daños o defectos
   • Prueba de que el tope del 3% se aplicó mal

   Más detalles

   • Ventas de viviendas parecidas y cercanas del año de mercado correcto (Bernalillo pidió ventas de 2025 para los valores de 2026; Santa Fe pidió ventas de 2024)
   • Una tasación de su vivienda para ese año de mercado
   • Errores en el registro de la propiedad: pies cuadrados, estado, calidad, características
   • Fotos y presupuestos de reparación por daños o defectos
   • Prueba de que el tope del 3% se aplicó mal (sin venta, sin mejoras nuevas, sin cambio de uso el año pasado)

4. Presente su apelación Formulario del condado Formulario del condado

   Primer nivel: County Valuation Protests Board protest (protesta ante la Junta de Protestas de Valoración del Condado). Presente una petición de protesta ante su tasador del condado (no ante la junta). Cada condado tiene su propio formulario; la mayoría lo acepta por correo o en persona, y algunos, como Bernalillo, por internet. La petición debe incluir su nombre y dirección, la propiedad, por qué el valor está equivocado, el valor que usted cree correcto y la parte del valor que usted no disputa. El tasador fija una audiencia y envía el aviso por correo certificado con por lo menos 15 días de anticipación. Entregue al tasador copias de sus pruebas por adelantado y lleve cinco copias a la audiencia. Las audiencias se graban y los testimonios se dan bajo juramento. Si usted no se presenta sin una buena razón, la protesta se niega. La junta debe emitir una orden por escrito dentro de los 30 días después de la audiencia, y cada protesta debe decidirse dentro de los 180 días de su presentación. Costo: No hay tarifa para presentar una protesta. Algunos condados cobran por las copias (Santa Fe: 50 centavos por página si ellos copian sus pruebas).

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   Se presume que el valor del tasador es correcto (Section 7-38-6). Usted debe presentar pruebas que muestren que el valor está equivocado. Si lo hace, la carga pasa al tasador, que debe mostrar que el valor es correcto. Su precio de compra por sí solo no es suficiente si las ventas de viviendas comparables muestran que ese precio no fue el valor de mercado.

6. Si pierde: District court appeal (Rule 1-074) (apelación ante el tribunal de distrito, Regla 1-074)

   Dentro de los 30 días después de la fecha de la orden por escrito de la junta. Presente un aviso de apelación (notice of appeal) en el tribunal de distrito del condado donde se hizo la audiencia, según la Section 39-3-1.1 y la Rule 1-074; el tasador del condado figura como parte apelada (appellee). El tribunal revisa el expediente de la audiencia de la junta, así que todas sus pruebas deben presentarse ante la junta. Usted paga el costo de preparar el expediente más las tarifas de presentación del tribunal. Se recomienda mucho tener un abogado.

7. Si gana

   La orden de la junta le indica al tasador que cambie los registros de valoración, y su factura de impuestos de ese año usa el nuevo valor. Si ganó una reclamación de reembolso en el tribunal, el condado le reembolsa el impuesto pagado de más. Los valores se fijan de nuevo cada año, así que revise su aviso la próxima primavera.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

La constitución del estado exige impuestos iguales y uniformes, y los tasadores deben usar los mismos métodos o métodos similares para propiedades similares, así que puede señalar un trato desigual. Pero el tope del 3% hace que los valores de los vecinos difieran legalmente según cuándo se vendieron las viviendas por última vez, y las juntas deciden el valor de mercado, así que las ventas comparables son una prueba más sólida. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

El plazo de 2026 en New Mexico ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Nuevo México