Cómo apelar el avalúo de su casa en Massachusetts
En Massachusetts, si el valor de su aviso es demasiado alto, puede pedir que lo bajen. No necesita un abogado.
Revisado con fuentes oficiales: 21 de octubre de 2026
¿Todavía puedo apelar?
Abierto en algunos lugares hasta el 2 de noviembre de 2026
Al 21 de octubre de 2026, el período del año fiscal 2027 depende de cómo factura su pueblo o municipio. En los que envían las facturas de impuestos reales en otoño (alrededor del 1 de octubre), las solicitudes generalmente vencen el 2 de noviembre de 2026 (el 1 de noviembre cae en domingo), o 30 días después del envío de la factura si esa fecha es posterior. Algunos pueblos que usan facturas preliminares tienen una fecha posterior para la factura real (1 de abril), así que revise la fecha de vencimiento impresa en su factura. En los pueblos con facturación trimestral, incluido Boston, el período se abre cuando llegan las facturas del tercer trimestre a finales de diciembre y cierra el 1 de febrero de 2027.
En Massachusetts, los propietarios pagan una mediana de $5,992 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 1.07%, la 17.ª más alta de los 51 estados que cubrimos.
Su solicitud de reducción (abatement) debe llegar a la junta local de tasadores (board of assessors) a más tardar en la fecha de vencimiento de la primera factura de impuestos definitiva (no la preliminar) del año fiscal. En las comunidades con facturación trimestral, normalmente es el 1 de febrero. Si las facturas definitivas se envían después del 31 de diciembre, la fecha límite pasa al 1 de mayo o a 30 días después del envío, lo que ocurra más tarde. En las comunidades con facturación semestral, suele ser el 1 de noviembre o 30 días después del envío de la factura definitiva, lo que ocurra más tarde. La fecha de vencimiento está impresa en su factura de impuestos. Si el último día cae en fin de semana o feriado, tiene hasta el siguiente día en que abran las oficinas del pueblo. Una solicitud enviada por el correo postal de EE. UU. (U.S. mail) cuenta como presentada en la fecha del matasellos; FedEx, UPS y otras empresas privadas de mensajería no gozan de esta regla, así que los tasadores deben recibirla de verdad a más tardar en la fecha límite. Los tasadores no pueden extender ni dispensar esta fecha límite por ningún motivo. Ejemplo: Boston factura trimestralmente, y la fecha límite para presentar una solicitud de reducción del año fiscal 2027 ante el Boston Assessing Department (Departamento de Avalúos de Boston) es el 1 de febrero de 2027; las solicitudes solo están disponibles después de que se envían las facturas del tercer trimestre a finales de diciembre.
En la mayoría de los años no hay un aviso de valor separado. Su valor de avalúo aparece en su factura de impuestos definitiva (actual tax bill): en las comunidades con facturación trimestral es la factura del tercer trimestre, que normalmente se envía a finales de diciembre; en las comunidades con facturación semestral normalmente se envía alrededor del 1 de octubre. En un año de certificación quinquenal, el pueblo debe publicar los valores propuestos durante un período fijo antes de que sean definitivos, a menudo en línea o en el periódico, y una revaluación completa también trae avisos de impacto. Esté atento a ellos y haga sus preguntas en ese momento.
¿Cuánto podría ahorrar?
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
Cómo apelar en Massachusetts, paso a paso
Entienda su avalúo
Los condados no intervienen. Cada una de las 351 ciudades y pueblos tiene su propia junta de tasadores (board of assessors), que valora todas las viviendas del lugar. La Division of Local Services (División de Servicios Locales) del estado, parte del Department of Revenue (Departamento de Ingresos), revisa esos valores cada año y los certifica cada cinco años. Las apelaciones empiezan ante su junta local de tasadores y después pasan a la Appellate Tax Board (Junta Estatal de Apelaciones Tributarias). Las viviendas se avalúan al 100% del valor total y justo en efectivo (full and fair cash value, el valor de mercado) al 1 de enero anterior al año fiscal. El año fiscal va del 1 de julio al 30 de junio, así que los impuestos del año fiscal 2027 (del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027) se basan en el valor de su vivienda al 1 de enero de 2026. Los tasadores deben revisar el mercado y ajustar los valores cada año. Cada cinco años, la Bureau of Local Assessment (Oficina de Avalúo Local) del estado hace una revisión completa de certificación de los valores de cada comunidad; los años intermedios se llaman años interinos (interim years).
Revise la ficha y hable con el tasador
No hay un paso informal obligatorio, pero puede llamar o visitar la oficina de los tasadores en cualquier momento para ver su ficha de la propiedad (property record card) y señalar errores (pies cuadrados, número de habitaciones o estado equivocados). En un año de revaluación o de certificación, plantee los problemas durante la revisión pública de los valores propuestos, cuando se pueden corregir antes de que se envíen las facturas.
Reúna sus pruebas
Lo que funciona en Massachusetts:
- Ventas recientes de viviendas similares cercanas
- Su ficha de la propiedad
- Fotos y presupuestos de reparación
- Valores de avalúo de viviendas realmente similares
- Una tasación al 1 de enero
Más detalles
- Ventas recientes de viviendas similares cercanas (mismo estilo, tamaño, antigüedad y estado), ajustadas por las diferencias y por los cambios del mercado hasta el 1 de enero
- Su ficha de la propiedad (property record card) de los tasadores, con los errores de tamaño, habitaciones, baños o características marcados
- Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas de estado que los tasadores no tuvieron en cuenta
- Valores de avalúo de viviendas realmente similares, ajustados por las diferencias, como apoyo adicional para su valor
- Una tasación al 1 de enero; ante la ATB el tasador debería declarar, porque un informe por sí solo se trata como testimonio de oídas (hearsay)
Presente su apelación State Tax Form 128
Primer nivel: Abatement application to the local board of assessors (solicitud de reducción del impuesto ante la junta local de tasadores). Llene el State Tax Form 128 (Application for Abatement of Real Property Tax, solicitud de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles), o la versión de su ciudad, y preséntelo ante la junta de tasadores de la ciudad o pueblo donde está la vivienda. Marque el motivo (normalmente sobrevaloración), indique el valor que considera correcto y explique por qué. Puede presentarlo en persona o por el correo postal de EE. UU.; pregunte a sus tasadores si aceptan otros métodos. Siga pagando sus facturas de impuestos mientras espera: presentar la solicitud no detiene el cobro. Los tasadores pueden pedir inspeccionar su vivienda o enviarle una solicitud de información por escrito; si no responde dentro de 30 días, puede perder su derecho a apelar. La junta tiene tres meses para decidir. Si no hace nada, la solicitud se considera negada, salvo que usted haya aceptado por escrito darle más tiempo. En cualquier caso, recibe un aviso por escrito. Costo: Sin cuota.
Pruebe su caso en la audiencia
Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.
Más detalles
Se presume que el avalúo es correcto, así que usted debe probar que el valor justo en efectivo de su vivienda al 1 de enero era menor que el valor de avalúo. Ante la ATB, los tasadores pueden simplemente apoyarse en su valor y aun así ganar si sus pruebas no alcanzan. Excepción: si la ATB fijó el valor de su vivienda para un año fiscal y los tasadores lo suben en cualquiera de los dos años siguientes, los tasadores deben probar que el aumento está justificado.
Si pierde: Massachusetts Appellate Tax Board (ATB, Junta de Apelaciones Tributarias de Massachusetts)
Dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que los tasadores resolvieron su solicitud (la fecha de la decisión, no la fecha en que se envió el aviso), o dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se consideró negada. Presente un Statement Under Informal Procedure (declaración por procedimiento informal; la mayoría de los propietarios usan este) o una Petition Under Formal Procedure (petición por procedimiento formal) ante la ATB, 100 Cambridge Street, Suite 200, Boston, MA 02114, en persona o por el correo postal de EE. UU. (cuenta el matasellos). Envíe tres copias y un cheque a nombre de "The Appellate Tax Board". La cuota depende de su valor de avalúo: $10 hasta $20,000; $50 de más de $20,000 a $100,000; $100 de más de $100,000 a $999,999; $0.10 por cada $1,000 a partir de $1,000,000 (máximo $5,000). El procedimiento informal es más sencillo, pero ambas partes renuncian a la mayoría de sus derechos a apelar la decisión de la ATB ante un tribunal; el pueblo puede pasar al procedimiento formal un caso sobre una propiedad de más de $20,000. Si su impuesto del año completo es de más de $5,000, debe haber pagado cada cuota a tiempo, sin intereses, o la ATB no puede ver su caso (hay una excepción basada en el promedio de tres años). Los casos suelen esperar de cuatro meses a un año para una audiencia, a menudo por video; hay mediación disponible. Envíe sus pruebas a la ATB y a los tasadores al menos siete días antes de la audiencia. Las decisiones del procedimiento formal se pueden apelar ante el Appeals Court (Tribunal de Apelaciones) dentro de 30 días.
Si gana
Los tasadores (o la ATB) conceden una reducción (abatement), que recorta el impuesto de ese año fiscal. Si ya pagó, el pago en exceso se reembolsa o se acredita; una reducción de la ATB se reembolsa con intereses. Una reducción cubre solo un año fiscal, y los tasadores pueden fijar un valor nuevo el año siguiente. Si fue la propia ATB la que fijó su valor, los tasadores deben justificar cualquier aumento en los dos años fiscales siguientes.
Formularios oficiales
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
State Tax Form 128 Application for Abatement of Real Property Tax or Personal Property Tax (solicitud de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles o sobre bienes muebles)
Appellate Tax Board: Statement Under Informal Procedure (declaración por procedimiento informal; apelación contra la negativa de los tasadores)
Appellate Tax Board: Petition Under Formal Procedure (petición por procedimiento formal)
Appellate Tax Board filing fee schedule (tabla de cuotas de presentación de la Junta de Apelaciones Tributarias)
Reglas propias de Massachusetts
- La fecha límite no se puede extender ni dispensar. Una solicitud tardía termina sus derechos para ese año, ante los tasadores y ante la ATB.
- Solo los matasellos del Servicio Postal de EE. UU. (U.S. Postal Service) cuentan como presentación a tiempo. Las empresas privadas de mensajería deben entregar a más tardar en la fecha límite.
- Siga pagando su impuesto a tiempo. Si el impuesto del año completo es de más de $5,000, cualquier pago tardío con intereses puede costarle su apelación ante la ATB.
- Responda dentro de 30 días a cualquier solicitud de información por escrito o de inspección de los tasadores, o puede perder sus derechos de apelación.
- Si compró la vivienda después del 1 de enero, aun así puede presentar para ese año fiscal como nuevo propietario.
- Debe presentar primero la solicitud ante los tasadores locales; no puede ir directamente a la ATB.
- En el procedimiento informal de la ATB, ambas partes renuncian a la mayoría de sus derechos a apelar la decisión ante un tribunal.
¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?
El Form 128 (formulario de solicitud de reducción) le permite alegar un 'disproportionate assessment' (avalúo desproporcionado), pero para ganar solo con ese argumento debe demostrar un esquema intencional y generalizado de avaluar otras propiedades a una proporción más baja de su valor; no basta con señalar a unos pocos vecinos con avalúos más bajos. Los avalúos de viviendas similares todavía pueden servir como prueba de que el valor de su vivienda es demasiado alto. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaExenciones que bajan su factura sin apelar
Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Residential exemption (exención residencial; opción local)
Algunas ciudades y pueblos, incluido Boston, han adoptado una exención para residencias principales ocupadas por su dueño de hasta el 35% del valor residencial promedio del pueblo. Solicítela ante sus tasadores a más tardar el 1 de abril, o dentro de los tres meses siguientes al envío de las facturas definitivas si eso es más tarde. Pregunte a sus tasadores si su pueblo la ofrece.
Senior exemptions (exenciones para personas mayores; Clauses 41, 41B, 41C, 41C½ y 17)
Exenciones para propietarios de 70 años o más (65 en los pueblos que bajan la edad para las Clauses 41C y 41C½) que cumplan los requisitos de residencia, ingresos y bienes. La cantidad básica es de $500, y los pueblos pueden aprobar por votación cantidades más altas. Solicítelas ante sus tasadores cada año a más tardar el 1 de abril, o dentro de los tres meses siguientes al envío de las facturas definitivas si eso es más tarde.
Veterans exemptions (exenciones para veteranos; Clause 22 y relacionadas)
Exenciones para veteranos con una discapacidad relacionada con el servicio del 10% o más, y para ciertos cónyuges, cónyuges sobrevivientes y padres. La guía estatal indica cantidades desde $400 hasta la exención total, según la cláusula. Algunos pueblos han adoptado cantidades locales más altas. Solicítelas cada año ante sus tasadores.
Senior Circuit Breaker tax credit (crédito tributario 'circuit breaker' para personas mayores)
Un crédito del impuesto estatal sobre la renta para personas de 65 años o más cuyo impuesto a la propiedad, más la mitad de sus cargos de agua y alcantarillado, supera el 10% de sus ingresos en Massachusetts. Para el año fiscal 2025, el crédito máximo es de $2,820, los límites de ingresos son $75,000 para solteros, $94,000 para cabeza de familia y $112,000 para declaración conjunta, y el valor de avalúo de la vivienda no puede superar $1,298,000. Se solicita en su declaración estatal del impuesto sobre la renta, aunque no deba impuesto sobre la renta.
¿Necesita un abogado o un consultor de impuestos?
Puede presentar y defender su propio caso; muchos propietarios lo hacen ante la ATB. Un abogado de Massachusetts puede representarle. Cualquier otra persona necesita el permiso de la ATB para comparecer por usted. En el nivel local, otra persona puede firmar el Form 128 por usted si adjunta una autorización por escrito.
Carta de apelación gratuita
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
Qué dice la carta (en español)
RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Massachusetts
¿Cuál es el plazo para apelar el impuesto a la propiedad en Massachusetts?
Su solicitud de reducción (abatement) debe llegar a la junta local de tasadores (board of assessors) a más tardar en la fecha de vencimiento de la primera factura de impuestos definitiva (no la preliminar) del año fiscal. En las comunidades con facturación trimestral, normalmente es el 1 de febrero. Si las facturas definitivas se envían después del 31 de diciembre, la fecha límite pasa al 1 de mayo o a 30 días después del envío, lo que ocurra más tarde. En las comunidades con facturación semestral, suele ser el 1 de noviembre o 30 días después del envío de la factura definitiva, lo que ocurra más tarde. La fecha de vencimiento está impresa en su factura de impuestos. Si el último día cae en fin de semana o feriado, tiene hasta el siguiente día en que abran las oficinas del pueblo. Una solicitud enviada por el correo postal de EE. UU. (U.S. mail) cuenta como presentada en la fecha del matasellos; FedEx, UPS y otras empresas privadas de mensajería no gozan de esta regla, así que los tasadores deben recibirla de verdad a más tardar en la fecha límite. Los tasadores no pueden extender ni dispensar esta fecha límite por ningún motivo. Ejemplo: Boston factura trimestralmente, y la fecha límite para presentar una solicitud de reducción del año fiscal 2027 ante el Boston Assessing Department (Departamento de Avalúos de Boston) es el 1 de febrero de 2027; las solicitudes solo están disponibles después de que se envían las facturas del tercer trimestre a finales de diciembre.
¿Dónde presento una apelación del impuesto a la propiedad en Massachusetts?
Primer nivel de apelación en Massachusetts: Abatement application to the local board of assessors (solicitud de reducción del impuesto ante la junta local de tasadores). Llene el State Tax Form 128 (Application for Abatement of Real Property Tax, solicitud de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles), o la versión de su ciudad, y preséntelo ante la junta de tasadores de la ciudad o pueblo donde está la vivienda. Marque el motivo (normalmente sobrevaloración), indique el valor que considera correcto y explique por qué. Puede presentarlo en persona o por el correo postal de EE. UU.; pregunte a sus tasadores si aceptan otros métodos. Siga pagando sus facturas de impuestos mientras espera: presentar la solicitud no detiene el cobro. Los tasadores pueden pedir inspeccionar su vivienda o enviarle una solicitud de información por escrito; si no responde dentro de 30 días, puede perder su derecho a apelar. La junta tiene tres meses para decidir. Si no hace nada, la solicitud se considera negada, salvo que usted haya aceptado por escrito darle más tiempo. En cualquier caso, recibe un aviso por escrito.
¿Cuánto cuesta apelar en Massachusetts?
Sin cuota.
¿Puedo hablar con el tasador antes de presentar?
No hay un paso informal obligatorio, pero puede llamar o visitar la oficina de los tasadores en cualquier momento para ver su ficha de la propiedad (property record card) y señalar errores (pies cuadrados, número de habitaciones o estado equivocados). En un año de revaluación o de certificación, plantee los problemas durante la revisión pública de los valores propuestos, cuando se pueden corregir antes de que se envíen las facturas.
¿Y si la junta me dice que no?
Siguiente nivel: Massachusetts Appellate Tax Board (ATB, Junta de Apelaciones Tributarias de Massachusetts). Dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que los tasadores resolvieron su solicitud (la fecha de la decisión, no la fecha en que se envió el aviso), o dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que se consideró negada. Presente un Statement Under Informal Procedure (declaración por procedimiento informal; la mayoría de los propietarios usan este) o una Petition Under Formal Procedure (petición por procedimiento formal) ante la ATB, 100 Cambridge Street, Suite 200, Boston, MA 02114, en persona o por el correo postal de EE. UU. (cuenta el matasellos). Envíe tres copias y un cheque a nombre de "The Appellate Tax Board". La cuota depende de su valor de avalúo: $10 hasta $20,000; $50 de más de $20,000 a $100,000; $100 de más de $100,000 a $999,999; $0.10 por cada $1,000 a partir de $1,000,000 (máximo $5,000). El procedimiento informal es más sencillo, pero ambas partes renuncian a la mayoría de sus derechos a apelar la decisión de la ATB ante un tribunal; el pueblo puede pasar al procedimiento formal un caso sobre una propiedad de más de $20,000. Si su impuesto del año completo es de más de $5,000, debe haber pagado cada cuota a tiempo, sin intereses, o la ATB no puede ver su caso (hay una excepción basada en el promedio de tres años). Los casos suelen esperar de cuatro meses a un año para una audiencia, a menudo por video; hay mediación disponible. Envíe sus pruebas a la ATB y a los tasadores al menos siete días antes de la audiencia. Las decisiones del procedimiento formal se pueden apelar ante el Appeals Court (Tribunal de Apelaciones) dentro de 30 días.
¿Qué pasa si gano?
Los tasadores (o la ATB) conceden una reducción (abatement), que recorta el impuesto de ese año fiscal. Si ya pagó, el pago en exceso se reembolsa o se acredita; una reducción de la ATB se reembolsa con intereses. Una reducción cubre solo un año fiscal, y los tasadores pueden fijar un valor nuevo el año siguiente. Si fue la propia ATB la que fijó su valor, los tasadores deben justificar cualquier aumento en los dos años fiscales siguientes.
Fuentes
Revisado el 21 de octubre de 2026 con fuentes oficiales de Massachusetts (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.
- Mass. General Laws c. 59, § 59 - Abatements (deadline, postmark rule)
- Mass. General Laws c. 59, § 64 - Appeals; three-month rules; $5,000 payment requirement
- Mass. General Laws c. 59, § 65 - Appeal to the Appellate Tax Board
- Mass. General Laws c. 58A, § 7A - ATB informal procedure
- Appellate Tax Board - Real Estate Tax Appeals: A Helpful Guide for Taxpayers and Assessors
- Appellate Tax Board - Local real estate tax appeals (forms, fees, address)
- Appellate Tax Board - Filing fee schedule
- Mass. DOR - State Tax Form 128, Application for Abatement (Rev. 11/2016)
- Mass. DLS - LFO 2019-2, Timeliness of property tax abatement applications
- Mass. DLS - FY2025 Assessment Update (annual adjustments, five-year certification)
- City of Boston - How to file for a real estate tax abatement (FY2027 deadline)
- ATB - Laskowski v. Assessors of Belchertown (2025), disproportionate assessment standard
- Tasa e impuesto mediano: U.S. Census Bureau, American Community Survey, estimaciones de 5 años 2020–2024, tablas B25103 (impuesto inmobiliario mediano pagado, viviendas ocupadas por sus dueños) y B25077 (valor mediano, viviendas ocupadas por sus dueños). La tasa es el impuesto mediano dividido entre el valor mediano de la vivienda.