Cómo apelar el avalúo de su casa en Arkansas

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Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Arkansas, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   El tasador del condado (county assessor), elegido por votación, valora todas las propiedades del condado. Cada condado tiene una Equalization Board (junta de igualación), una junta de ciudadanos que atiende las apelaciones de valor. El secretario del condado (county clerk), o la persona que este nombre, actúa como secretario de la junta y programa las audiencias. Las viviendas se valoran a su valor de mercado al 1 de enero. Su valor de avalúo es el 20% de ese valor de mercado, y su impuesto es el valor de avalúo multiplicado por la tasa local en milésimas (millage). Según la Amendment 79 (Enmienda 79), después de una retasación el valor de avalúo imponible de su vivienda principal no puede subir más del 5% al año (10% para otras propiedades) hasta alcanzar el valor nuevo completo. Las construcciones nuevas y las mejoras grandes se agregan a su valor completo. Cada condado hace una retasación completa de todo el condado según un ciclo. Una ley de 2023 (Act 139) pasó a todos los condados a un ciclo de 4 años; algunos condados están terminando ciclos anteriores de 3 o 5 años, y el estado espera que todos los condados estén en el ciclo de 4 años para 2028. Entre retasaciones, los valores cambian principalmente por construcciones nuevas, propiedades descubiertas recientemente o correcciones.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   Empiece con el tasador del condado. Por ley usted tiene derecho a reunirse con el tasador o con un empleado de su oficina para hablar sobre un cambio de valor antes de pedir una audiencia ante la Equalization Board. Los errores en la ficha de su propiedad (tamaño, estado, características) a menudo se pueden corregir así, sin una apelación formal.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Arkansas:

   • Ventas recientes de viviendas similares cerca de usted
   • Una tasación profesional reciente
   • Valores de avalúo de viviendas vecinas similares
   • Correcciones a la ficha de la propiedad
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren daños o problemas de estado

   Más detalles

   • Ventas recientes de viviendas similares cerca de usted (comparación de ventas)
   • Una tasación profesional reciente (fee appraisal), o su precio de compra si compró recientemente en una venta entre partes independientes
   • Valores de avalúo de viviendas vecinas similares, para mostrar que su vivienda está avaluada más alto que propiedades comparables
   • Correcciones a la ficha de la propiedad (property record card) del tasador (pies cuadrados, calidad, estado, características)
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren daños o problemas de estado

4. Presente su apelación E-4

   Primer nivel: County Equalization Board appeal (apelación ante la junta de igualación del condado). Comuníquese con el secretario de la junta (normalmente el secretario del condado; en algunos condados la cita se reserva a través de la oficina del tasador) a más tardar el tercer lunes de agosto y pida una audiencia, o envíe una carta o una petición. Algunos condados tienen su propio formulario de solicitud (por ejemplo, la Petition to Appeal Equalization Board, petición de apelación ante la junta de igualación, del condado de Garland). Indique el valor que considera correcto y por qué. Puede asistir, enviar a un agente o solo entregar documentos. En la audiencia, el tasador presenta primero; luego usted puede hacer preguntas y presentar sus pruebas. Entregue al tasador cualquier prueba importante al menos 5 días hábiles antes de la audiencia, o la junta puede aplazarla. La junta decide según pruebas que muestren que es más probable que sí que que no (“preponderancia de la prueba”) y debe enviarle su decisión por escrito dentro de los 10 días hábiles siguientes a la audiencia. Las juntas se reúnen desde principios de agosto hasta el otoño. Costo: No se encontró ningún costo en las páginas estatales ni de los condados para una apelación ante la Equalization Board.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   Usted tiene la carga de la prueba. La Equalization Board decide según la preponderancia de la prueba: usted gana si sus pruebas hacen más probable que su valor sea el correcto y no el del tasador. No tiene que demostrar que el valor es claramente erróneo, manifiestamente excesivo o confiscatorio. Si no se presenta ni envía documentos, no ha cumplido con su carga de la prueba y la apelación debe ser denegada. En el county court (tribunal del condado), el modelo de petición también usa el criterio de preponderancia.

6. Si pierde: County Court (tribunal del condado; el juez del condado)

   Presente una petición ante el secretario del condado a más tardar el segundo lunes de octubre del mismo año (12 de octubre en 2026; 11 de octubre en 2027). Primero debe haber apelado ante la Equalization Board. Presente una petición por escrito ante el secretario del condado. El modelo de petición del estado incluye su nombre y datos de contacto, el número de parcela, la fecha de su audiencia ante la junta, el valor del tasador, el valor de la junta, por qué el valor de la junta está equivocado y el valor que usted pide; adjunte sus documentos de respaldo. El county court programa una audiencia a más tardar el 15 de noviembre, los escucha a usted y al tasador, y le notifica su decisión dentro de 20 días hábiles. Puede representarse a sí mismo; un dueño que sea una empresa (corporación o LLC) debe usar un abogado con licencia en Arkansas. La decisión del county court se puede apelar ante el circuit court (tribunal de circuito); el aviso de la decisión explica este derecho.

7. Si gana

   El valor más bajo se registra en los libros de impuestos de ese año. Como Arkansas factura los impuestos al año siguiente, una decisión de 2026 normalmente entra en vigor antes de que usted reciba la factura (que vence el 15 de octubre de 2027). La junta debe dejar por escrito por qué cambió el valor. El valor puede cambiar de nuevo en años posteriores, sobre todo en la siguiente retasación. Si usted ya pagó impuestos sobre un avalúo erróneo, los reembolsos se tramitan a través del county court y están limitados a tres años.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

Sí. Uno de los tres motivos legales para cambiar un valor es que su avalúo sea injusto en comparación con otras propiedades del mismo tipo y en situación similar; por ejemplo, que su vivienda tenga un avalúo más alto que viviendas vecinas similares del mismo uso, tamaño, materiales y estado. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

El plazo de 2026 en Arkansas ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Arkansas