Cómo apelar el avalúo de su casa en Kansas

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Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Kansas, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   El tasador del condado (county appraiser) valora todos los bienes inmuebles del condado al 1 de enero. El tasador del condado también atiende su primera apelación, en una reunión informal. Si no queda satisfecho, algunos condados tienen un funcionario de audiencias (hearing officer) o un panel del condado. Si no lo hay, o después de ese paso, usted apela ante la Board of Tax Appeals (BOTA, Junta Estatal de Apelaciones Tributarias). Las viviendas se valoran a su valor justo de mercado al 1 de enero de cada año. Sus impuestos se basan en el valor de avalúo, que es el 11.5% del valor tasado para las propiedades residenciales. Los valores se actualizan cada año. La ley exige que el tasador del condado vea e inspeccione en persona cada parcela al menos una vez cada seis años, así que alrededor de una sexta parte de las viviendas se inspeccionan cada año.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   La reunión informal es obligatoria antes de poder seguir apelando. El tasador debe mostrar las pruebas en que se basa el valor, incluido cómo cambió respecto al año pasado y los datos de la ficha de la propiedad. Lleve sus propias pruebas. El tasador debe darle un resultado por escrito y no puede subir su valor a causa de la reunión informal. Si el tasador no cambia el valor, usted puede seguir apelando.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Kansas:

   • Ventas recientes de viviendas similares cercanas
   • Su contrato de compra o la declaración de cierre
   • Una tasación reciente de su vivienda
   • Fotos y presupuestos de reparación de daños o problemas de estado
   • Correcciones a la ficha de la propiedad

   Más detalles

   • Ventas recientes de viviendas similares cercanas. Pida al tasador del condado las ventas comparables que usó para el valor de su vivienda.
   • Su contrato de compra o la declaración de cierre (closing statement), si compró la vivienda en los últimos dos o tres años
   • Una tasación reciente de su vivienda hecha por un tasador certificado en Kansas, con fecha de vigencia del 1 de enero del año que está apelando. Una sola tasación así puede devolver la carga de la prueba al condado.
   • Fotos y presupuestos de reparación de daños o problemas de estado que el condado no consideró por completo
   • Correcciones a la ficha de la propiedad (property record card), como los pies cuadrados, el número de habitaciones o el estado

4. Presente su apelación Formulario del condado 79-1609 BTA-PR

   Primer nivel: County appraiser informal meeting (reunión informal con el tasador del condado). Devuelva a su tasador del condado el formulario de apelación que está al reverso de su Notice of Appraised Value (aviso de valor tasado), o presente en línea si su condado lo ofrece. Su condado puede exigir una audiencia por teléfono, en persona o basada en las pruebas enviadas con el formulario. El tasador del condado celebra la reunión y le envía por correo el resultado por escrito. Si no está de acuerdo, puede apelar el resultado, como se explica abajo. Costo: Sin cuota.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   En la reunión informal, el tasador del condado debe empezar por darle las pruebas que respaldan el valor. En una audiencia o ante la BOTA, el condado debe demostrar que su valor es correcto, por pruebas que muestren que es más probable que sí que que no (“preponderancia de la prueba”). No hay una presunción legal de que el valor del condado sea correcto. La única excepción son las propiedades comerciales e industriales arrendadas, lo que no se aplica a una vivienda.

6. Si pierde: State Board of Tax Appeals (BOTA, Junta Estatal de Apelaciones Tributarias)

   La BOTA y la Division of Property Valuation (División de Valuación de Propiedades) indican presentar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de envío de los resultados de la reunión informal. Pero K.S.A. 79-1448 y 79-1606 fijan 18 días para las apelaciones de reclamos menores (small claims) y ante el funcionario de audiencias, así que, para estar seguro, presente dentro de 18 días. Para una vivienda unifamiliar, debe ir primero a la Small Claims Division (División de Reclamos Menores) de la BOTA. Si no está de acuerdo con la decisión de Small Claims, puede apelar después ante la división ordinaria de la BOTA dentro de los 30 días siguientes a esa decisión. Si su condado tiene un funcionario de audiencias (hearing officer) o un panel, usted apela primero ante él presentando ante el secretario del condado (county clerk) dentro de los 18 días siguientes al envío de la decisión final del tasador (K.S.A. 79-1606). Después puede apelar la orden del funcionario de audiencias ante la BOTA dentro de 30 días (K.S.A. 79-1609). Pregunte a su tasador del condado qué pasos se aplican en su condado. Presente el formulario de apelación ante la BOTA en 700 SW Harrison St., Suite 1022, Topeka, KS 66603. Envíe una copia al secretario del condado (county clerk) y al tasador del condado. Incluya una copia del formulario Declaration of Representative (declaración de representante) si otra persona le representa. Las viviendas unifamiliares no pagan cuota en Small Claims. Otras propiedades pagan una cuota fijada por K.A.R. 94-5-8 (por ejemplo, $100 por parcela con un valor de $250,000 o menos en Small Claims). Las audiencias de Small Claims son informales y las atiende un solo funcionario de audiencias. Normalmente se envía una decisión por correo dentro de los 30 días posteriores a la audiencia.

7. Si gana

   Si el condado baja su valor en la apelación, el valor más bajo se aplica a ese año fiscal. Si pagó bajo protesta, el condado le reembolsa la diferencia con intereses. Durante cinco años después de una reducción que califique, el condado debe revisar cualquier aumento de más del 5% al año, como se explica en las reglas de arriba.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

Las apelaciones en Kansas se plantean en torno al valor justo de mercado. Las ventas comparables de viviendas similares son la prueba principal, y el condado debe presentar primero sus propias pruebas. La ley de apelaciones también le permite enumerar propiedades comparables como prueba de desigualdad, así que el avalúo desigual puede ser un motivo de apelación ante la BOTA (Junta de Apelaciones Tributarias). Pregunte al tasador de su condado cómo se maneja. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Kansas