Cómo apelar el avalúo de su casa en Colorado

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¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Colorado, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   El tasador de su condado (county assessor) valora su vivienda. En Denver y Broomfield, que son ciudad y condado combinados (city-and-county), es el tasador de la ciudad y el condado. Si el tasador rechaza su protesta, usted apela ante la County Board of Equalization (junta de igualación del condado), que en la mayoría de los condados es la junta de comisionados del condado (que a menudo usa funcionarios de audiencias nombrados por ella). Denver y Broomfield tienen su propia junta de ciudad y condado. Las viviendas se valoran a su valor real (de mercado) usando solo el método de mercado (de ventas). Los valores se basan en ventas de un período de estudio fijo y se ajustan a una fecha de tasación fija. Para los años fiscales 2025 y 2026, esa fecha es el 30 de junio de 2024. El estado físico de su vivienda se toma al 1 de enero. El valor imponible es un porcentaje del valor real fijado por el estado. Para 2026, la tasa residencial es del 6.80% para los gobiernos locales (después de una reducción del 10% sobre hasta los primeros $700,000 de valor) y del 7.05% para los distritos escolares. No se puede protestar la tasa de avalúo en sí. Colorado revalora todos los bienes inmuebles cada dos años, en los años impares (2025, 2027). El año par (2026) es un 'año intermedio' (intervening year): normalmente los valores no cambian salvo que algo haya cambiado, como una construcción nueva o una demolición. La retasación de 2027 usará ventas hasta el 30 de junio de 2026.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   La protesta ante el tasador es el primer paso, y es bastante informal. En muchos condados puede presentarla por internet, por correo, por correo electrónico en algunos condados, o en persona. Antes de presentarla, revise los datos de su propiedad y las ventas que usó su condado. Muchos tasadores publican herramientas de búsqueda de ventas comparables. El tasador debe darle los datos usados para valorar su vivienda dentro de los tres días hábiles siguientes a una solicitud por escrito (puede haber un cargo).

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Colorado:

   • Ventas de viviendas similares cercanas durante el período de estudio
   • Su propio precio de compra si compró en una venta entre partes independientes
   • Una tasación que valore la vivienda al 30 de junio de 2024
   • Correcciones a la ficha de su propiedad: pies cuadrados
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas de estado al 1 de enero

   Más detalles

   • Ventas de viviendas similares cercanas durante el período de estudio (para los valores de 2025-2026: ventas del 1 de julio de 2022 al 30 de junio de 2024), ajustadas por las diferencias
   • Su propio precio de compra si compró en una venta entre partes independientes (arm's-length) durante el período de estudio
   • Una tasación que valore la vivienda al 30 de junio de 2024 (para el año fiscal 2026)
   • Correcciones a la ficha de su propiedad: pies cuadrados, sótano terminado, baños, año de construcción, calidad
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas de estado al 1 de enero

4. Presente su apelación

   Primer nivel: Protest to the county assessor, then appeal to the County Board of Equalization (CBOE; protesta ante el tasador del condado y luego apelación ante la junta de igualación del condado). Envíe su protesta al tasador a más tardar el 8 de junio. Use el formulario que vino con su aviso, la apelación en línea del condado o cualquier carta que explique por qué el valor es demasiado alto. Dé su propio cálculo del valor a la fecha de tasación (30 de junio de 2024 para 2026) y adjunte el respaldo. El tasador le envía por correo un Notice of Determination (aviso de determinación). Si sigue en desacuerdo, apele ante la CBOE a más tardar el 15 de julio (15 de septiembre en los condados con calendario alternativo). La petición suele venir con el Notice of Determination. Su petición debe indicar un valor específico en dólares. Usted tiene derecho a una audiencia, a menudo ante un funcionario de audiencias, donde usted y el tasador presentan pruebas. La junta decide a más tardar el 5 de agosto (1 de noviembre en los condados con calendario alternativo) y envía la decisión por correo dentro de cinco días hábiles. Costo: Sin costo para protestar ante el tasador ni para apelar ante la junta del condado.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   El valor del tasador no tiene una presunción automática de ser correcto. La ley dice que no hay presunción a favor de ninguna valoración pendiente, y el tasador debe respaldar el valor en las audiencias ante la junta del condado. Aun así, como quien apela, usted debe demostrar que el avalúo está equivocado (Board of Assessment Appeals v. Sampson, Colo. 2005). En la práctica, necesita pruebas de un valor de mercado más bajo a la fecha de tasación.

6. Si pierde: Board of Assessment Appeals (BAA, Junta de Apelaciones de Avalúos), district court (tribunal de distrito) o binding arbitration (arbitraje vinculante)

   30 días después de que se envíe por correo la decisión de la junta del condado. Elija una de tres opciones. (1) La Board of Assessment Appeals estatal: presente una petición por internet y suba la decisión de la junta del condado. No presente sus pruebas con la petición; los documentos de prueba vencen cuatro semanas antes de la audiencia. Las audiencias suelen ser al menos cuatro meses después de que se acepta la petición. Tarifa: ninguna por sus dos primeras peticiones en un año fiscal (1 de julio-30 de junio) si se representa a sí mismo, luego $33.75 cada una; $101.25 si presenta un agente o abogado. Puede apelar una decisión de la BAA ante la Colorado Court of Appeals (Corte de Apelaciones de Colorado). (2) El district court de su condado, para un juicio nuevo. (3) Arbitraje vinculante: avise a la junta del condado dentro de 30 días y elija un tasador certificado o con licencia de la lista del condado. Para una vivienda, los honorarios y gastos del árbitro tienen un tope de $150 por caso. La decisión es definitiva, sin más apelación. En cualquiera de estas tres opciones, el valor se puede subir además de bajar, hasta un 5% por encima del valor de la junta del condado.

7. Si gana

   El valor más bajo se usa para los impuestos de ese año. En Colorado los impuestos se facturan en enero del año siguiente, así que un cambio de valor de 2026 aparece en la factura enviada en enero de 2027. En el año intermedio, el valor del año de retasación normalmente se mantiene salvo que la propiedad haya cambiado. Si usted ya pagó y gana ante la BAA o en un tribunal, el condado le reembolsa la diferencia con intereses. La próxima retasación en 2027 fija un valor nuevo, así que tal vez tenga que protestar de nuevo.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

El criterio es el valor de mercado, pero por ley los valores que fija el tasador para propiedades similares en situación similar son pruebas creíbles en una apelación. Puede demostrar que viviendas vecinas comparables tienen valores más bajos, pero funciona mejor junto con pruebas de ventas. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

El plazo de 2026 en Colorado ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Colorado