Cómo apelar el avalúo de su casa en Dakota del Norte

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Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.

¿Cuánto podría ahorrar?

Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.

Cómo apelar en Dakota del Norte, paso a paso

1. Entienda su avalúo

   Las ciudades y los municipios (townships) que tienen su propio tasador certificado tasan sus propias propiedades. En los demás lugares, el director de igualación de impuestos del condado (county director of tax equalization, nombrado por la comisión del condado) tasa las viviendas, y la comisión del condado actúa como junta de igualación del condado (county board of equalization). La State Board of Equalization (Junta Estatal de Igualación) es el último paso para las propiedades tasadas localmente. Las viviendas se tasan a su valor real y completo (true and full value, el valor de mercado) al 1 de febrero de cada año. El valor de avalúo es el 50% del valor real y completo. El valor imponible residencial es el 9% del valor de avalúo, es decir, el 4.5% del valor real y completo. La State Board of Equalization usa un rango aceptable del 90% al 100% del valor de mercado para los valores locales. Cada parcela se tasa cada año al 1 de febrero. El estado revisa cada condado cada año con un estudio de proporción de ventas (sales ratio study), y un dueño puede apelar el valor de cada año ante las juntas locales.

2. Revise la ficha y hable con el tasador

   Llame o escriba por correo electrónico al tasador de su ciudad o condado antes de la reunión de la junta de abril y pídale que revise su registro y su valor. Pida la ficha de la propiedad (property record card) y las ventas que se usaron. Corregir así un tamaño, un número de habitaciones o un estado equivocado puede ser rápido. Fargo pide a sus residentes que llamen a su oficina de tasación y pidan hablar con un tasador.

3. Reúna sus pruebas

   Lo que funciona en Dakota del Norte:

   • Ventas recientes de viviendas parecidas cerca de usted, con fechas y precios de venta
   • Una tasación reciente, o su precio de compra
   • Errores en la ficha de la propiedad
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas en el estado de la vivienda
   • Valores de avalúo de viviendas parecidas y cercanas que muestren un trato desigual

   Más detalles

   • Ventas recientes de viviendas parecidas cerca de usted, con fechas y precios de venta
   • Una tasación reciente, o su precio de compra si compró la vivienda en una venta entre partes independientes (arm's-length)
   • Errores en la ficha de la propiedad, como pies cuadrados, número de habitaciones, acabado del sótano o estado
   • Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas en el estado de la vivienda
   • Valores de avalúo de viviendas parecidas y cercanas que muestren un trato desigual

4. Presente su apelación

   Primer nivel: City or township board of equalization (April) (junta de igualación de la ciudad o del municipio, en abril). Vaya en persona o envíe a un representante a la junta de su ciudad o municipio durante su reunión de abril. Pregunte al secretario de la junta si acepta cartas por escrito, porque la ley estatal para las juntas de ciudad habla de comparecer en persona o por medio de un abogado o agente. Explique por qué cree que el valor es demasiado alto y qué valor pide, y lleve sus pruebas. La junta puede reducir el valor después de que usted presente sus pruebas. Las ciudades y los municipios con su propio tasador certificado (por ejemplo Fargo, Bismarck y Grand Forks) escuchan las apelaciones de sus propios residentes. La decisión de la junta pasa a la junta del condado si usted quiere seguir adelante. Costo: No se encontró ninguna tarifa de presentación en las fuentes revisadas.

5. Pruebe su caso en la audiencia

   Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.

   Más detalles

   Las fuentes del estado no fijan un estándar de carga de la prueba para las juntas locales ni para las del condado. Ante cada junta, usted presenta pruebas que respalden el valor que pide, y la junta puede reducir el valor con base en esas pruebas. Para una reducción (abatement), los motivos incluyen un avalúo inválido, desigual o injusto, o uno por encima del valor real y completo (N.D.C.C. 57-23-01 y 57-23-04). En una audiencia de reducción no puede pedir un valor más bajo que el que puso en su solicitud por escrito.

6. Si pierde: County board of equalization (June) (junta de igualación del condado, en junio)

   Dentro de los primeros 10 días de junio de cada año. Comparezca ante la comisión del condado, envíe a un representante o envíe una apelación por escrito a la junta del condado. Puede ir a la junta del condado sin pasar antes por la junta de la ciudad o del municipio, pero entonces no puede llevar el caso a la State Board. La junta del condado puede reducir su avalúo después de que usted presente sus pruebas. Pida al director de igualación de impuestos del condado (o al auditor del condado, county auditor) la fecha y la hora de la audiencia.

7. Si gana

   Un valor más bajo por decisión de una junta local, del condado o de la State Board se aplica a los impuestos de ese año. Si ya pagó, pregunte al auditor del condado cómo se hará el reembolso. Una reducción aprobada la aplica el auditor del condado a la lista de impuestos, y se emite un reembolso al solicitante con las multas y los intereses sobre la cantidad reducida. Un valor más bajo en un año no congela el valor en los años siguientes.

Formularios oficiales

Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.

¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?

Sí. Puede argumentar que su vivienda está valorada por encima de su valor verdadero y total (true and full value), o que recibe un trato desigual en comparación con viviendas similares. Las juntas deben hacer uniforme la tributación, y una reducción (abatement) puede basarse en un avalúo inequitativo o injusto. Las viviendas comparables son pruebas, no una victoria automática. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.

Exenciones que bajan su factura sin apelar

Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.

Carta de apelación gratuita

Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.

La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.

RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.

Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Dakota del Norte