Cómo apelar el avalúo de su casa en Utah
En Utah, si el valor de su aviso es demasiado alto, puede pedir que lo bajen. No necesita un abogado.
Revisado con fuentes oficiales: 21 de octubre de 2026
¿Todavía puedo apelar?
Cerrado para 2026 — abre a más tardar el 22 de julio de 2027
La fecha límite de 2026 para apelar ante la County Board of Equalization (Junta de Igualación del Condado) pasó el 15 de septiembre de 2026 en la mayoría de los condados; las apelaciones tardías solo se aceptan por pocas razones, como una emergencia médica, una muerte, un aviso no recibido o un error de hecho reconocido por ambas partes. Si la junta de su condado ya decidió su apelación, tiene 30 días desde su decisión para apelar ante la Utah State Tax Commission (Comisión Estatal de Impuestos de Utah). Los nuevos avisos de valuación se envían a más tardar el 22 de julio de 2027, y la próxima fecha límite de apelación es el 15 de septiembre de 2027 (o 45 días después de su aviso, si es posterior).
En Utah, los propietarios pagan una mediana de $2,525 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 0.52%, la 42.ª más alta de los 51 estados que cubrimos.
Presente su apelación ante la County Board of Equalization a más tardar el 15 de septiembre, o dentro de 45 días después de que el condado envió por correo su aviso de valoración, lo que ocurra más tarde. En la práctica, la fecha límite es el 15 de septiembre en la mayoría de los condados. Las apelaciones tardías se aceptan solo por unos pocos motivos fijados por reglamento de la Tax Commission: una emergencia médica o una muerte en la familia, que el condado no haya enviado el aviso, un error de hecho reconocido en los registros del condado, u otras circunstancias extraordinarias e imprevistas (y que ningún copropietario haya podido presentarla). Ejemplo: la fecha límite de 2026 del condado de Salt Lake fue el 15 de septiembre de 2026; las presentaciones en persona debían llegar antes de las 5:00 p.m., las enviadas por correo debían tener matasellos de ese día y las presentaciones en línea debían hacerse antes de las 11:59 p.m.
A más tardar el 22 de julio, el auditor del condado envía por correo un Notice of Property Valuation and Tax Changes (aviso de valoración de la propiedad y cambios de impuestos) a cada propietario. Muestra el valor de mercado del tasador, su valor imponible, los impuestos del año pasado y de este año, las audiencias sobre aumentos de impuestos propuestos, y cómo y hasta cuándo apelar. Algunos condados también publican los avisos en línea.
¿Se le pasó el plazo? Lo que puede hacer ahora
- Apelación tardía: solo se acepta por pocas razones, como una emergencia médica, una muerte, un aviso no recibido o un error de hecho reconocido.
- Revise en su aviso todas las exenciones que le corresponden (vea las exenciones en esta página). Si falta una, pregunte a la oficina que fija su valor. Las exenciones tienen sus propios plazos.
- Ponga un recordatorio para julio de 2027, cuando suele llegar el próximo aviso. Entonces revise el valor y el plazo enseguida. Agregar a mi calendario
Encuentre su condado en Utah
Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.
¿Cuánto podría ahorrar?
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
Cómo apelar en Utah, paso a paso
Entienda su avalúo
El tasador del condado (county assessor) valora las viviendas en cada uno de los 29 condados de Utah. La comisión o el concejo del condado actúa como County Board of Equalization (Junta de Igualación del Condado) y escucha las apelaciones; el auditor del condado (county auditor) es el secretario de la junta. La Utah State Tax Commission (Comisión Estatal de Impuestos de Utah) supervisa a los condados y escucha las apelaciones contra las decisiones de las juntas de los condados. Las viviendas se valoran a su valor justo de mercado al 1 de enero. Una residencia principal recibe una exención residencial del 45%, así que usted paga impuestos sobre el 55% del valor de mercado (hasta un acre de terreno por vivienda). Las segundas viviendas y las cabañas pagan impuestos sobre el 100%. El tasador actualiza todos los valores cada año usando datos de ventas y un sistema computarizado de tasación masiva. Los datos de cada propiedad también deben recibir una revisión detallada al menos una vez cada cinco años; su aviso muestra la fecha de la última revisión.
Revise la ficha y hable con el tasador
La ley no exige un paso informal. Antes de presentar, puede llamar o visitar al tasador del condado para revisar el registro de su propiedad y preguntar cómo se fijó el valor. Si el registro está equivocado (pies cuadrados, acabado del sótano, número de unidades), indíquelo; un error de hecho también es uno de los pocos motivos por los que se puede aceptar una apelación tardía.
Reúna sus pruebas
Lo que funciona en Utah:
- Su precio de compra, con la declaración de cierre
- Una tasación profesional reciente
- Al menos tres ventas de viviendas similares cercanas
- Valores de avalúo de viviendas comparables
- Fotos, presupuestos de reparación o informes de inspección
Más detalles
- Su precio de compra, con la declaración de cierre (closing disclosure o settlement statement), si compró cerca del 1 de enero (una venta bajo contrato dentro de los seis meses antes o después del 1 de enero se trata con reglas especiales en Utah Code 59-2-1004)
- Una tasación profesional reciente (fee appraisal) con fecha efectiva cercana al 1 de enero
- Al menos tres ventas de viviendas similares cercanas, idealmente vendidas entre mediados del año pasado y principios de este año, con tamaño, antigüedad, estado y detalles del MLS
- Valores de avalúo de viviendas comparables, si la suya está valorada con una diferencia de más del 5% respecto a ellas
- Fotos, presupuestos de reparación o informes de inspección que muestren problemas de estado al 1 de enero
Presente su apelación TC-194 TC-737 Pub 36
Primer nivel: County Board of Equalization appeal (apelación ante la Junta de Igualación del Condado). Use la solicitud de apelación de su condado. Todos los condados deben permitirle presentarla de forma electrónica; la mayoría también aceptan presentaciones por correo electrónico, por correo o en persona ante el auditor del condado o el secretario de la junta. Indique su estimación del valor justo de mercado al 1 de enero y adjunte todas sus pruebas con la solicitud, porque las apelaciones sin pruebas pueden ser desestimadas. Usted y el tasador deben intercambiar las pruebas en que se basarán al menos cinco días antes de una audiencia. Muchos condados usan funcionarios de audiencias capacitados (hearing officers), que celebran audiencias cortas por teléfono o video y recomiendan un valor; la junta toma la decisión final, que puede subir, bajar o mantener el valor. La junta debe decidir dentro de 60 días de su solicitud, a menos que la Tax Commission le permita más tiempo. Costo: Los formularios de condado revisados (condados de Salt Lake, Utah y Cache) no indican ninguna tarifa de presentación.
Pruebe su caso en la audiencia
Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.
Más detalles
Ante la junta del condado y la Tax Commission, cada parte debe demostrar el valor que pide con pruebas que muestren que es más probable que sí que que no (“preponderancia de la prueba”). Si usted pide un valor diferente al del tasador (o, ante la Comisión, diferente al de la junta del condado), debe mostrar un error sustancial en ese valor y dar un valor propio sólido basado en pruebas. Si su valor se redujo en una apelación el año pasado y su avalúo actual es mayor que el valor ajustado por inflación (el valor final del año pasado ajustado según el cambio mediano del mercado para viviendas similares) y la vivienda no ha tenido ningún cambio que califique, se presume que el valor es igual a ese valor ajustado por inflación.
Si pierde: Utah State Tax Commission (Comisión Estatal de Impuestos de Utah)
30 días después de la fecha de la decisión de la County Board of Equalization. Llene el Form TC-194 (Request for Redetermination of County Decision, solicitud de nueva determinación de la decisión del condado) y preséntelo ante el auditor del condado, no ante la Tax Commission. El auditor envía la apelación y el expediente del condado a la Appeals Unit (Unidad de Apelaciones) de la Comisión. El caso pasa primero a mediación o a una audiencia inicial ante un juez administrativo o un comisionado, normalmente por video, a menos que pida que sea en persona. Si no está de acuerdo con el resultado, puede pedir una audiencia formal. Envíe sus pruebas al condado y a la Appeals Unit 10 días hábiles antes de la audiencia. La Comisión debe decidir las apelaciones de bienes inmuebles a más tardar el 1 de marzo del año siguiente. Después de una audiencia formal, puede pedir una revisión en el tribunal de distrito (district court; un juicio nuevo) o en los tribunales de apelación de Utah.
Si gana
La decisión de la junta incluye la nueva cantidad de impuesto y sirve como su aviso de impuestos corregido. Si ya pagó, el condado reembolsa la diferencia a quien haya pagado. Un valor reducido no queda congelado, pero al año siguiente la junta del condado parte de ese valor ajustado según el cambio típico del mercado (el valor ajustado por inflación) si usted vuelve a apelar y la vivienda no ha cambiado.
Formularios oficiales
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
County appeal application (solicitud de apelación del condado; cada condado usa la suya). Ejemplo: 2026 Salt Lake County Appeal Form, Request for Review of Real Property Assessed Value (formulario de apelación 2026 del condado de Salt Lake, solicitud de revisión del valor de avalúo de bienes inmuebles)
TC-194 Request for Redetermination of County Decision (solicitud de nueva determinación de la decisión del condado; apelación ante la Tax Commission)
TC-737 Power of Attorney and Declaration of Agent (poder de representación y declaración de agente)
Pub 36 Property Tax Abatement, Deferral and Exemption Programs for Individuals (programas de reducción, aplazamiento y exención del impuesto a la propiedad para personas)
Reglas propias de Utah
- Solo puede apelar el valor de mercado, no la cantidad de impuesto ni la tasa de impuestos que aparecen en el aviso.
- Adjunte todas las pruebas al presentar; los condados pueden desestimar apelaciones sin pruebas suficientes.
- Si compró la vivienda en una venta entre partes independientes (arm's-length) bajo contrato dentro de los seis meses del 1 de enero, la junta puede cuestionar ese precio solo con pruebas de que la venta no fue entre partes independientes, de que el mercado cambió o de que la vivienda cambió.
- Si la junta determina que su valor difiere más del 5% de los valores de avalúo de viviendas comparables, debe ajustarlo para igualarlo (igualación).
- Si su valor se redujo en una apelación el año pasado, se presume que el valor del año siguiente es el valor ajustado por inflación, a menos que usted o el tasador demuestren lo contrario.
- La junta puede subir su valor, además de bajarlo.
- Pague su factura de impuestos a más tardar en la fecha de vencimiento del 30 de noviembre aunque su apelación no se haya decidido; si gana, recibe un reembolso.
- Una apelación ante la Tax Commission se presenta ante el auditor del condado dentro de 30 días de la decisión de la junta.
¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?
Sí. Puede apelar la igualación de su valor además del valor en sí, usando los valores de avalúo de viviendas comparables. Si el valor de su vivienda está más de un 5% fuera de línea con el de propiedades comparables, la junta del condado (y la Tax Commission, Comisión de Impuestos) debe ajustarlo. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaExenciones que bajan su factura sin apelar
Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Primary residential exemption (exención residencial por vivienda principal)
Una vivienda principal (incluida una alquilada a un inquilino de tiempo completo) paga impuestos sobre el 55% de su valor de mercado, hasta un acre por vivienda. Solo una residencia principal por hogar. Algunos condados piden una declaración firmada.
Homeowner's credit (circuit breaker) (crédito para propietarios)
Para propietarios de 66 años o más (67 si nacieron en 1960 o después) o cónyuges sobrevivientes no casados con ingresos familiares de 2025 menores de $44,221. Hasta $1,412 de reducción del impuesto para 2026. Solicítelo a su condado a más tardar el 1 de septiembre.
Low-income abatement and deferral (reducción y aplazamiento para personas de bajos ingresos)
El condado puede reducir el impuesto a la mitad (hasta $1,412) a propietarios que viven en la vivienda, con bajos ingresos familiares de 2025 menores de $44,221, que tengan 67 años o más, una discapacidad o dificultades extremas, o permitirle aplazarlo. Solicítelo al condado a más tardar el 1 de septiembre.
Senior deferral (aplazamiento para personas de 75 años o más)
Los propietarios de 75 años o más con ingresos familiares de hasta $88,442 que cumplan los requisitos de valor o de 20 años como propietarios pueden aplazar los impuestos sobre su vivienda unifamiliar; se acumulan intereses. Pregunte a su condado.
Disabled veteran and blind exemptions (exenciones para veteranos con discapacidad y personas ciegas)
Los veteranos con una discapacidad relacionada con el servicio de al menos el 10% (o su cónyuge sobreviviente no casado o sus hijos huérfanos menores de edad) pueden eximir hasta $535,459 del valor imponible de una residencia, según la discapacidad. Los propietarios legalmente ciegos pueden eximir hasta $11,500 del valor imponible de la propiedad. Solicítelas al condado a más tardar el 1 de septiembre.
¿Necesita un abogado o un consultor de impuestos?
Puede representarse a sí mismo. Otra persona, como un consultor de impuestos, un tasador o un abogado, puede presentar y comparecer por usted si usted firma el formulario de autorización del propietario del condado. Ante la Tax Commission, un representante necesita tener registrado un poder (power of attorney, Form TC-737).
Carta de apelación gratuita
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
El plazo de 2026 en Utah ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027. Apelación tardía: solo se acepta por pocas razones, como una emergencia médica, una muerte, un aviso no recibido o un error de hecho reconocido.
Qué dice la carta (en español)
RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Utah
¿Cuál es el plazo para apelar el impuesto a la propiedad en Utah?
Presente su apelación ante la County Board of Equalization a más tardar el 15 de septiembre, o dentro de 45 días después de que el condado envió por correo su aviso de valoración, lo que ocurra más tarde. En la práctica, la fecha límite es el 15 de septiembre en la mayoría de los condados. Las apelaciones tardías se aceptan solo por unos pocos motivos fijados por reglamento de la Tax Commission: una emergencia médica o una muerte en la familia, que el condado no haya enviado el aviso, un error de hecho reconocido en los registros del condado, u otras circunstancias extraordinarias e imprevistas (y que ningún copropietario haya podido presentarla). Ejemplo: la fecha límite de 2026 del condado de Salt Lake fue el 15 de septiembre de 2026; las presentaciones en persona debían llegar antes de las 5:00 p.m., las enviadas por correo debían tener matasellos de ese día y las presentaciones en línea debían hacerse antes de las 11:59 p.m.
¿Dónde presento una apelación del impuesto a la propiedad en Utah?
Primer nivel de apelación en Utah: County Board of Equalization appeal (apelación ante la Junta de Igualación del Condado). Use la solicitud de apelación de su condado. Todos los condados deben permitirle presentarla de forma electrónica; la mayoría también aceptan presentaciones por correo electrónico, por correo o en persona ante el auditor del condado o el secretario de la junta. Indique su estimación del valor justo de mercado al 1 de enero y adjunte todas sus pruebas con la solicitud, porque las apelaciones sin pruebas pueden ser desestimadas. Usted y el tasador deben intercambiar las pruebas en que se basarán al menos cinco días antes de una audiencia. Muchos condados usan funcionarios de audiencias capacitados (hearing officers), que celebran audiencias cortas por teléfono o video y recomiendan un valor; la junta toma la decisión final, que puede subir, bajar o mantener el valor. La junta debe decidir dentro de 60 días de su solicitud, a menos que la Tax Commission le permita más tiempo.
¿Cuánto cuesta apelar en Utah?
Los formularios de condado revisados (condados de Salt Lake, Utah y Cache) no indican ninguna tarifa de presentación.
¿Puedo hablar con el tasador antes de presentar?
La ley no exige un paso informal. Antes de presentar, puede llamar o visitar al tasador del condado para revisar el registro de su propiedad y preguntar cómo se fijó el valor. Si el registro está equivocado (pies cuadrados, acabado del sótano, número de unidades), indíquelo; un error de hecho también es uno de los pocos motivos por los que se puede aceptar una apelación tardía.
¿Y si la junta me dice que no?
Siguiente nivel: Utah State Tax Commission (Comisión Estatal de Impuestos de Utah). 30 días después de la fecha de la decisión de la County Board of Equalization. Llene el Form TC-194 (Request for Redetermination of County Decision, solicitud de nueva determinación de la decisión del condado) y preséntelo ante el auditor del condado, no ante la Tax Commission. El auditor envía la apelación y el expediente del condado a la Appeals Unit (Unidad de Apelaciones) de la Comisión. El caso pasa primero a mediación o a una audiencia inicial ante un juez administrativo o un comisionado, normalmente por video, a menos que pida que sea en persona. Si no está de acuerdo con el resultado, puede pedir una audiencia formal. Envíe sus pruebas al condado y a la Appeals Unit 10 días hábiles antes de la audiencia. La Comisión debe decidir las apelaciones de bienes inmuebles a más tardar el 1 de marzo del año siguiente. Después de una audiencia formal, puede pedir una revisión en el tribunal de distrito (district court; un juicio nuevo) o en los tribunales de apelación de Utah.
¿Qué pasa si gano?
La decisión de la junta incluye la nueva cantidad de impuesto y sirve como su aviso de impuestos corregido. Si ya pagó, el condado reembolsa la diferencia a quien haya pagado. Un valor reducido no queda congelado, pero al año siguiente la junta del condado parte de ese valor ajustado según el cambio típico del mercado (el valor ajustado por inflación) si usted vuelve a apelar y la vivienda no ha cambiado.
Fuentes
Revisado el 21 de octubre de 2026 con fuentes oficiales de Utah (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.
- Utah Code 59-2-1004, appeal to county board of equalization
- Utah Code 59-2-1006, appeal to the Tax Commission
- Utah Code 59-2-109, burden of proof
- Utah Code 59-2-1001, county board of equalization and hearing officers
- Utah Code 59-2-103, rate of assessment and residential exemption
- Utah Code 59-2-919.1, notice of property valuation and tax changes
- Utah Code 59-2-303.1, annual updates and five-year review
- Utah State Tax Commission - Appeals of Locally Assessed Property
- Utah State Tax Commission - Form TC-194 (Rev. 6/26)
- Utah State Tax Commission - Utah Property Tax Calendar
- Utah State Tax Commission - Publication 36, property tax relief programs (Rev. 9/26)
- Salt Lake County - 2026 appeal guidance and evidence FAQ
- Tasa e impuesto mediano: U.S. Census Bureau, American Community Survey, estimaciones de 5 años 2020–2024, tablas B25103 (impuesto inmobiliario mediano pagado, viviendas ocupadas por sus dueños) y B25077 (valor mediano, viviendas ocupadas por sus dueños). La tasa es el impuesto mediano dividido entre el valor mediano de la vivienda.