Cómo apelar el avalúo de su casa en Pensilvania
En Pensilvania, si el valor de su aviso es demasiado alto, puede pedir que lo bajen. No necesita un abogado.
Revisado con fuentes oficiales: 21 de octubre de 2026
¿Todavía puedo apelar?
Cerrado para 2026 — próximo plazo: 1 de agosto de 2027
Cerrado para las apelaciones anuales de 2027 en la mayoría de los condados (1 de agosto o 1 de septiembre; en Filadelfia, 5 de octubre de 2026). Los cambios provisionales (interim) pueden apelarse dentro de los 40 días siguientes al aviso.
En Pensilvania, los propietarios pagan una mediana de $3,311 al año de impuesto a la propiedad, una tasa efectiva de 1.30%, la 12.ª más alta de los 51 estados que cubrimos.
Las apelaciones anuales van a la Board of Assessment Appeals (junta de apelaciones de avalúos) del condado. La ley estatal fija el plazo el 1 de septiembre, pero los comisionados del condado pueden elegir una fecha anterior, no antes del 1 de agosto, con aviso público previo. La mayoría de los condados usa el 1 de agosto (ejemplo: condado de Montgomery, 1 de agosto). Si el condado cambia su avalúo durante el año, tiene 40 días desde la fecha de ese aviso. Philadelphia es diferente: la First Level Review (revisión de primer nivel) ante la OPA vencía el 1 de septiembre de 2026, y la apelación formal ante la Board of Revision of Taxes (Junta de Revisión de Impuestos) vencía el 5 de octubre de 2026 (el primer lunes de octubre) para el año fiscal 2027. El condado de Allegheny usa su propia ley y su propio calendario.
Los dueños reciben un aviso por correo cuando el condado cambia un avalúo. Los condados no tienen que enviar un aviso cada año si nada cambió. Philadelphia envía por correo un Notice of Proposed Valuation (aviso de valoración propuesta) cada primavera o verano (para el año fiscal 2027 se empezó a enviar el 30 de junio de 2026).
¿Se le pasó el plazo? Lo que puede hacer ahora
- Revise su aviso: ¿aparece su exención de vivienda principal (homestead)? Si falta una exención, pregunte a la oficina que fija su valor. Las exenciones tienen sus propios plazos.
Encuentre su condado en Pensilvania
Dónde se presenta depende de su condado. Elíjalo para ver los contactos de la oficina, las cifras locales de impuestos y una guía paso a paso.
¿Cuánto podría ahorrar?
Escriba el valor de mercado que aparece en su aviso de avalúo y el precio en que usted cree que realmente se vendería la casa. Calculamos el ahorro anual si la junta le da la razón.
Algunos estados limitan cuánto puede subir cada año el valor imponible de una vivienda (por ejemplo, las viviendas principales en California, Florida, Míchigan y Texas). Si un tope ya mantiene su valor imponible por debajo del valor de mercado, un valor de mercado más bajo puede no reducir la factura de este año.
Cómo apelar en Pensilvania, paso a paso
Entienda su avalúo
La oficina de avalúos (assessment office) de cada condado fija los valores (en Philadelphia, la Office of Property Assessment, OPA, Oficina de Avalúo de Propiedades). No hay un tasador estatal único. Las viviendas se tasan a un porcentaje fijo (la 'proporción predeterminada' del condado, predetermined ratio, de hasta el 100%) del valor de mercado a la fecha de la última retasación del condado (año base). Muchos condados no han retasado en años, así que los valores de avalúo pueden estar muy por debajo de los precios actuales. No hay un calendario para todo el estado. Cada condado decide cuándo hacer una retasación de todo el condado, y algunos no han hecho una en décadas. Philadelphia actualiza los valores con más frecuencia.
Revise la ficha y hable con el tasador
No hay un paso informal para todo el estado. Algunos condados le permiten hablar con la oficina de avalúos antes de una audiencia. Philadelphia tiene una First Level Review formal ante la Office of Property Assessment (vence el 1 de septiembre); puede presentarla al mismo tiempo que una apelación ante la Board of Revision of Taxes.
Reúna sus pruebas
Lo que funciona en Pensilvania:
- Una tasación reciente hecha por un tasador
- Ventas recientes de viviendas parecidas y cercanas
- Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas en el estado de la vivienda
- Errores en el registro de la propiedad del condado
- Su propio precio de compra reciente si fue una venta entre partes independientes
Más detalles
- Una tasación reciente hecha por un tasador con licencia, con una fecha efectiva cercana a la fecha de la apelación
- Ventas recientes de viviendas parecidas y cercanas
- Fotos y presupuestos de reparación que muestren problemas en el estado de la vivienda
- Errores en el registro de la propiedad del condado (pies cuadrados, dormitorios, tamaño del lote)
- Su propio precio de compra reciente si fue una venta entre partes independientes (arm's-length)
Presente su apelación
Primer nivel: County Board of Assessment Appeals (Junta de Apelaciones de Avalúos del Condado) (Philadelphia: Board of Revision of Taxes, Junta de Revisión de Impuestos). Presente el formulario de apelación por escrito propio del condado, por correo o en persona; muchos condados no aceptan correo electrónico ni fax. Indique su opinión del valor y adjunte pruebas. La junta debe escuchar las apelaciones anuales a más tardar el 31 de octubre y enviar las decisiones por correo a más tardar el 15 de noviembre. Si usted no se presenta, por lo general la apelación se considera abandonada. En la audiencia la junta examina sus pruebas y las del condado, y aplica la proporción de nivel común (common level ratio). Costo: La fija cada condado. Ejemplo: el condado de Montgomery cobra $50 por parcela para una vivienda unifamiliar (no reembolsable, con cheque o giro postal). El formulario de la BRT de Philadelphia no indica ninguna tarifa de presentación.
Pruebe su caso en la audiencia
Lleve copias de sus pruebas para cada miembro de la junta. Hable del valor de su casa, no de lo alta que es la factura.
Más detalles
Al principio se presume que el avalúo del condado es válido. Usted debe presentar pruebas creíbles del valor de mercado de su vivienda. Luego la junta convierte ese valor en un avalúo usando la proporción de nivel común (o la proporción del condado si está dentro del 15% de ella).
Si pierde: County Court of Common Pleas (tribunal de primera instancia del condado)
Dentro de los 30 días desde la fecha de envío por correo de la decisión de la junta. Presente una apelación en el Court of Common Pleas del condado según las reglas del tribunal local y envíe una copia a cada distrito que cobra impuestos (condado, municipio, distrito escolar). El tribunal decide el valor desde cero. Muchos dueños contratan a un abogado en esta etapa.
Si gana
La junta envía una decisión por escrito y el nuevo valor pasa al registro de impuestos del siguiente año fiscal. Si ya pagó impuestos según el valor anterior, el distrito que cobra impuestos emite un reembolso o un crédito. El nuevo valor por lo general se mantiene hasta la siguiente retasación de todo el condado o hasta otra apelación, pero los distritos que cobran impuestos pueden apelar en años posteriores.
Formularios oficiales
Los formularios están en inglés. Llénelos en inglés; los nombres, direcciones y cifras se escriben igual.
Montgomery County Assessment Appeal Form (formulario de apelación de avalúo del condado de Montgomery; ejemplo de un formulario de condado)
Philadelphia BRT Real Estate Market Value Appeal (Tax Year 2027) (apelación del valor de mercado de bienes raíces ante la BRT de Philadelphia, año fiscal 2027)
Reglas propias de Pensilvania
- Proporción de nivel común (common level ratio, CLR): la State Tax Equalization Board (Junta Estatal de Igualación de Impuestos) publica cada año una proporción para cada condado. En una apelación, la junta divide el avalúo entre la CLR para calcular el valor de mercado, y luego multiplica por la CLR el valor de mercado que usted probó para fijar el nuevo avalúo.
- Los distritos escolares y otros distritos que cobran impuestos también pueden apelar, y algunos presentan apelaciones para subir el avalúo de viviendas vendidas hace poco.
- Puede apelar cada año, aunque su avalúo no haya cambiado.
- Muchos condados pasan años sin retasar, así que una vivienda comprada hace poco puede parecer 'tasada de más' o 'tasada de menos' solo después de aplicar la CLR. Revise las cuentas antes de presentar.
- Faltar a la audiencia por lo general significa que se abandona la apelación.
- Cada condado fija su propio formulario, su tarifa y sus reglas de presentación, así que use siempre el formulario actual de su condado.
¿Su casa está avaluada más alto que casas parecidas?
Pruebe el valor de mercado de su vivienda; después, la junta aplica la proporción del condado (la STEB common level ratio, proporción de nivel común, si difiere más del 15% de la proporción predeterminada), así que la equidad ya está incluida en la fórmula y no se argumenta con los avalúos de los vecinos. Esto solo funciona en casos limitados. Haga las cuentas con nuestra calculadora de avalúo desigual.
La mayoría de las apelaciones ganadas empiezan con un error en la ficha que el tasador tiene de su casa. Revísela línea por línea.
Lista para revisar la fichaExenciones que bajan su factura sin apelar
Una exención es distinta de una apelación: se solicita una vez y reduce su valor imponible todos los años. Verifique que tiene todas las que le corresponden.
Homestead and Farmstead Exclusion (exclusión por vivienda principal y granja)
Las viviendas principales ocupadas por el dueño pueden recibir una reducción del valor de avalúo para los impuestos escolares (y algunos impuestos locales), financiada con dinero estatal de los juegos de azar. Solicítela ante la oficina de avalúos de su condado a más tardar el 1 de marzo. La cantidad varía según el distrito escolar.
Disabled Veterans' Real Estate Tax Exemption (exención del impuesto sobre bienes raíces para veteranos con discapacidad)
Exención total del impuesto sobre bienes raíces de la vivienda de un veterano de tiempos de guerra dado de baja con honores, con una discapacidad permanente del 100% relacionada con el servicio (o similar), que demuestre necesidad económica. Se presume que hay necesidad con ingresos de $114,637 o menos (cifra de 2025).
Philadelphia Homestead Exemption (exención por vivienda principal de Philadelphia)
Los dueños que viven en su vivienda en Philadelphia pueden reducir el valor imponible de su vivienda; no está disponible junto con una reducción (abatement) ni con el programa LOOP.
¿Necesita un abogado o un consultor de impuestos?
Usted puede presentar y comparecer por su cuenta. Las empresas y los distritos que cobran impuestos por lo general comparecen por medio de un representante autorizado o un abogado. Las reglas sobre agentes que no son abogados varían por condado; Philadelphia exige un poder (power of attorney) firmado para el año fiscal si otra persona presenta por usted. Las apelaciones ante el tribunal por lo general las llevan abogados. No se encontró ninguna regla estatal sobre honorarios según el resultado (contingency fees).
Carta de apelación gratuita
Llene sus datos y descargue una declaración de apelación por escrito en PDF. La mayoría de las juntas también exigen su propio formulario de apelación: presente el formulario y adjunte esta carta y sus pruebas.
La carta sale en inglés, porque los tasadores y las juntas de apelación trabajan en inglés. Llene el formulario en español o en inglés; los nombres, direcciones y cifras se copian tal cual. Las razones que marque se escriben en inglés automáticamente.
El plazo de 2026 en Pennsylvania ya pasó. Pusimos esta carta para el año fiscal 2027: envíela cuando llegue su aviso de 2027.
Qué dice la carta (en español)
RobinClaim es un sitio de información gratuito, no un bufete de abogados ni un tasador. La carta es un modelo, no asesoría legal.
Preguntas frecuentes sobre apelaciones en Pensilvania
¿Cuál es el plazo para apelar el impuesto a la propiedad en Pensilvania?
Las apelaciones anuales van a la Board of Assessment Appeals (junta de apelaciones de avalúos) del condado. La ley estatal fija el plazo el 1 de septiembre, pero los comisionados del condado pueden elegir una fecha anterior, no antes del 1 de agosto, con aviso público previo. La mayoría de los condados usa el 1 de agosto (ejemplo: condado de Montgomery, 1 de agosto). Si el condado cambia su avalúo durante el año, tiene 40 días desde la fecha de ese aviso. Philadelphia es diferente: la First Level Review (revisión de primer nivel) ante la OPA vencía el 1 de septiembre de 2026, y la apelación formal ante la Board of Revision of Taxes (Junta de Revisión de Impuestos) vencía el 5 de octubre de 2026 (el primer lunes de octubre) para el año fiscal 2027. El condado de Allegheny usa su propia ley y su propio calendario.
¿Dónde presento una apelación del impuesto a la propiedad en Pensilvania?
Primer nivel de apelación en Pensilvania: County Board of Assessment Appeals (Junta de Apelaciones de Avalúos del Condado) (Philadelphia: Board of Revision of Taxes, Junta de Revisión de Impuestos). Presente el formulario de apelación por escrito propio del condado, por correo o en persona; muchos condados no aceptan correo electrónico ni fax. Indique su opinión del valor y adjunte pruebas. La junta debe escuchar las apelaciones anuales a más tardar el 31 de octubre y enviar las decisiones por correo a más tardar el 15 de noviembre. Si usted no se presenta, por lo general la apelación se considera abandonada. En la audiencia la junta examina sus pruebas y las del condado, y aplica la proporción de nivel común (common level ratio).
¿Cuánto cuesta apelar en Pensilvania?
La fija cada condado. Ejemplo: el condado de Montgomery cobra $50 por parcela para una vivienda unifamiliar (no reembolsable, con cheque o giro postal). El formulario de la BRT de Philadelphia no indica ninguna tarifa de presentación.
¿Puedo hablar con el tasador antes de presentar?
No hay un paso informal para todo el estado. Algunos condados le permiten hablar con la oficina de avalúos antes de una audiencia. Philadelphia tiene una First Level Review formal ante la Office of Property Assessment (vence el 1 de septiembre); puede presentarla al mismo tiempo que una apelación ante la Board of Revision of Taxes.
¿Y si la junta me dice que no?
Siguiente nivel: County Court of Common Pleas (tribunal de primera instancia del condado). Dentro de los 30 días desde la fecha de envío por correo de la decisión de la junta. Presente una apelación en el Court of Common Pleas del condado según las reglas del tribunal local y envíe una copia a cada distrito que cobra impuestos (condado, municipio, distrito escolar). El tribunal decide el valor desde cero. Muchos dueños contratan a un abogado en esta etapa.
¿Qué pasa si gano?
La junta envía una decisión por escrito y el nuevo valor pasa al registro de impuestos del siguiente año fiscal. Si ya pagó impuestos según el valor anterior, el distrito que cobra impuestos emite un reembolso o un crédito. El nuevo valor por lo general se mantiene hasta la siguiente retasación de todo el condado o hasta otra apelación, pero los distritos que cobran impuestos pueden apelar en años posteriores.
Fuentes
Revisado el 21 de octubre de 2026 con fuentes oficiales de Pensilvania (en inglés). Los plazos y costos locales pueden variar; confírmelos con su tasador o junta.
- 53 Pa.C.S. § 8844 – Notices, appeals and certification of values (Consolidated County Assessment Law text)
- Montgomery County Assessment Appeal Form (2026)
- Berks County – Common Level Ratio
- Philadelphia Board of Revision of Taxes
- Philadelphia OPA – Understanding your Notice of Proposed Valuation TY2027
- PA DCED – Property Tax Relief Through Homestead Exclusion
- PA DMVA – Disabled Veterans Real Estate Tax Exemption
- Tasa e impuesto mediano: U.S. Census Bureau, American Community Survey, estimaciones de 5 años 2020–2024, tablas B25103 (impuesto inmobiliario mediano pagado, viviendas ocupadas por sus dueños) y B25077 (valor mediano, viviendas ocupadas por sus dueños). La tasa es el impuesto mediano dividido entre el valor mediano de la vivienda.